商业房地产开发运营的研究

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1、商业房地产开发运营的研究第二章基本理论依据第二章基本理论依据一、区位选择理论从1826年德国经济学家杜能提出的农业区位论，到20世纪初韦伯提出的工业区位论，这段时间内人们对商业区位的认识不够，直到德国地理学家克里斯泰勒的中心地理论和德国经济学家廖什的市场区位论，他们从消费者的购物机会的结构出发，设想在购买力水平和消费者空间均质分布的情况下，影响消费者购物的因素只有一个，即购物距离，从而产生了六边形的市场区域模型。同时克里斯泰勒还提出“商品和服务的供给范围”理论，主要包括供给范围的内、外侧界限两个概念，其中内侧界限表示某商业设

2、施获得正常利润所必须的最小消费者范围，外侧界限表示某商业设施最大的辐射范围，超过此界限，由于消费者要克服的空间的障碍，消费者将放弃到该商业设施购买。以上的理论的研究只是停留在单一的经济客体上，并且只是从区位上进行研究，没有考虑消费者的行为以及心理等特征，基本不涉及动态的变化，因此也就成为其缺陷。到了20世纪50年代，对商业区位的研究趋于动态化，包括瑞典经济学家帕兰的创造了《空间经济学》，英国的维尔逊（A.Wilson）和比利时的艾伦（P.Allen），结合耗散结构和突变理论，分别就空间的相互作用模式与中心地方论结构进行了动态

3、模拟。1961年，格蒂斯（Getis）提出商业总零售额会随着离市中心的距离的增加而减少。李育（L.Lee）1979年从概率模型和最近邻统计方法入手，分析不同类零售店之间的区位影响，认为不同类型的零售店之间存在35第二章基本理论依据商业房地产开发运营的研究种分布类型:集聚、独立以及回避型。欧凯瑞（O.Kelly）1981年提出多停留、多目的的购物出行过程中的零售设施需求模式，该模式是建立在霍华德（Howard）1971年提出的随时间变化的马尔科夫过程观点的基础上。该模型的重要贡献是对购物行为中区位和零售部门之间的相互依赖的联系

4、进行了详尽的分析，而且用随时间变化的马尔科夫过程代替简单的马尔科夫过程，使该模型更具一定的现实意义。伯格斯和蒂莫蒙（Borgers&Timmermans）1986年提出的消费者出行的描述性模型，是欧凯瑞模型的再发展。该模型包括目的地选择、购物路线选择以及计划外停留3个子模型，这些模型被采用来预测旧城商业区的零售设施的总需求情况。以上阶段的研究主要集中在由对商业市场区位的研究转向区位加消费者行为的复合式研究，为商业区位选择更加合理提供了研究的方向，奠定了商业理论的发展基础。到了20世纪90年代及21世纪，对商业区位选择的研究主

5、要集中在对消费者满意度的研究和科技手段GIS的运用，相对于过去的位置的重要性来说，目前的研究更多的是针对商业的可见性与容易到达性，随着城市人口的外迁以及汽车的普及，对商业区位的选择多集中在如何最大程度的满足消费者，使之能够到达，并能够使之满意。布朗在1999年提出了一个好的位置并不能决定一个商业项目的成功，商业项目的可达性和便于停车等属性决定了其与另外商业项目的竞争，Pierre—Yvesleo和JeanPhilippe在2002年提出的零售中心位置与消费者满意度模型，也并没有主要说明位置的重要，而注重消费者的满意程度。因此

6、现今的研究在没有抛弃过去区位决定论的基础上更加注重了消费者的感性的区位选择，从而使得商业区位选择理论更加合理与丰富。6商业房地产开发运营的研究第二章基本理论依据二、商圈理论最早的商圈理论是美国的威廉·赖利（WilliamReilly）于1931年提出的零售引力法则。他认为，当在A和B之间存在一个等级相对低的城市C，A和B向C吸引零售业的比率与两城市的人口成正比，与城市距离比的平方成反比。这就解释了消费者的购物的商店的选择行为。1943-1948年美国经济学家Converse依据赖利的法则进一步研究了两个都市的行商势力范围，找

7、出亮都市之间的商圈平衡点，Converse法则可以找出多个商业街或都市之间互相行商的界限，由此确定每个大型商场或商业街或都市的商圈范围。哈夫（D.L.Huff）在1966通过大量的研究证实了大都市消费者行为购买的空间选择随机性，从而提出了有别于赖利的概率引力模型。哈夫把过去单纯从区位的选择发展到人的购买行为的研究，从而更加符合现代的研究方向。并且这一个方法把计算机应用到商圈研究领域，对于目前的商业地产研究不失为一个很有效的方法。近阶段的研究，主要还是对原有的商圈理论的补充与发展，如20世纪60年代日本研究者修正的哈夫模型，该

8、法则认为消费者在某商圈购物的几率与商业集中的卖场面积的大小成正比，而与达到该处距离的二次方成反比。该研究更加符合现实中经济活动的要求，具有更强的实践指导意义，未来商圈理论的发展将会这个基础上进一步放宽假设要求，逐步逼近现实生活。三、消费者行为空间理论消费者行为学理论自20世纪60年代发展后