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时间:2018-10-18
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1、目录一、调查商铺的档案………………………………………………………2二、免租装修期……………………………………………………………2三、租赁期限………………………………………………………………2四、租赁合同保证金…………………………………………………………2五、租金、水电费、税费承担………………………………………………3六、营业执照…………………………………………………………………3七、处置装修………………………………………………………………3八、用水、用电、网线、电话线………………………………………………3九、签订合同的意义…………………………………………………………3十、转租问题………………
2、…………………………………………………4十一、提前解除解约……………………………………………………………4十二、业主将商铺出售后怎么办…………………………………………………4十三、影响转让费的主要因素……………………………………………………4-5-签订店面租赁合同注意事项为保证自己的利益不收侵害,以下是一些签订店面租赁合同必知的常识,请供参考。一、调查商铺的档案首先,调查商铺档案需做在签订合同之前,应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查,确认几个重大的信息。1、房屋的用途和土地用途:必须确保房屋的类型为商业房性质,土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质,否则,将面临无法办营业执照以及非法使用房
3、屋的风险。 2、 房屋权利人:即出租人的主体资格,房屋是不动产,房屋出租人必须具有房屋的所有权或者使用权。3、如果是所有权人,应依法取得房地产权证;如果是使用权人,应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。如果是数人共有的房屋,还须经过共有人书面同意,以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。4、房屋是否存有租赁登记信息:若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。 二、免租装修期 1、商铺租赁合同中,免租装修期经常会在合同中出现,只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此
4、种情况之下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。2、但在“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间,免支付的具体费用,一般情形下,只能免租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。三、租赁期限1、一般签定租赁合同期限为一年、三年、五年,如租不到签订日期可与出租方协商进行转让。2、《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”四、租赁合同保证金 1、租赁合同保证金即“押金”,用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用,因为
5、商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,押金可能会适当高一些,以免不够抵以上的费用。2、需要特别注意,承租人在承租过程中,不断地拖付相应的费用,押金抵扣不够的情况下可-5-以约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。1、如果出租人通知后一定时间内未补齐的话,则出租人可以单方解约。一、租金、水电费、税费承担 1、按合同签定的日期、金额、支付方式、支付商铺租金,明确租金金额、押金金额。2、按合同签定的日期、金额、支付方式、支付管理费、水费、电费。3、按照法律、法规、以及其他规范性文件规定,商铺的出租人或转租人应当承担相应的税费。
6、 二、营业执照 1、 承租商铺在开展商业经商活动的首要条件是必须取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照办理来设置。2、涉及营业执照的有:原有商铺地址已经用作营业执照注册,租赁登记信息没有注销或者迁移,从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记,故无法及时办理营业执照。3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证,卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;5、因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。三、处置装修商铺租赁中,往往需要花费大额资金
7、用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修的利益,在合同中应当注意几个问题; 1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别约定的改建,搭建的,应当明确约定清楚,对于广告位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会等同押金,数额不高,往往不及承租人承租人的装修损失,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的
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