物业服务企业ppt课件

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1、第四章物业服务企业学习目标了解:物业服务企业,资质的概念掌握:物业服务企业的特征,指导思想,设立条件,职责范围应用:物业服务企业的资质管理制度第一节物业服务企业的设立和组织运行案例5-1：刘女士于1999年2月入住某小区一楼，常年在外工作，很少回来居住。该小区的物业管理工作由房地产开发公司组建的物业管理单位负责，该物业管理单位于业主签有物业管理协议。由于该楼某业主进行装修，施工人员违反规定偷偷将装修残余腻子、油漆等倒入地漏，形成堵塞，同时该小区物业管理没有例行每三周对污水管道进行疏通，导致污水不能流出。5月13日刘女士屋内新铺木地板全部被水浸泡。刘女士认为装修公司违规操作，物业管理单位未尽到

2、管理职责，在调解未果情况下委托代理人对二者提起诉讼要求二者赔偿损失。这是一个关于物业管理企业法律责任的案例考虑法律责任的构成，但首要的是责任主体的界定。一.概念和特征（一）依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。1、依法成立、独立承担民事责任——法人；2、《公司法》和物业管理相关规定3、服务性企业分析案例4-1物业管理单位不能作为被告依据《公司法》及相关规定，不具备法人资格的物业管理单位的民事责任应由房地产企业承担（二）特征1、营利性2、专业性3、服务的多样性和社会性4、依据单一化二.类型1、按组建和形成方式2、企业内部运作3、按产权方式（二）物业服务公司的设立条件1、企业名

3、称：一个企业只能一个名称，构成：所在地、具体名称、经营类别、企业种类。例如：湖北亿优物业管理有限公司中国、中华、国际的使用“总”的使用：至少3个以上的分支机构2、公司住所：主要办事机构所在地租赁房屋：期限一年以上3、有法定代表人4、有注册资本5、公司章程6、相应的公司人员三、注册登记流程第二节物业服务企业的资质管理案例5-2P66一、管理部门1.国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理2.省、自治区人民政府建设主管部门负责二级资质证书的颁发和管理3.直辖市人民政府房地产主管部门负责二级、三级资质证书的颁发和管理4.设区的市的人民人民政府房地产主管部门负责三级资质证书的颁发和管理第二节物

4、业服务企业的资质管理二、申请和审批（一）申请和审批申请提交材料审批：分级审批——一级由省、自治区建委、直辖市房地产局初审，报建设部二级由省、自治区建委颁发和管理直辖市人民政府房地产主管部门负责二级、三级资质证书的颁发和管理设区的市人民人民政府房地产主管部门负责三级资质证书的颁发和管理第二节物业服务企业的资质管理需要提交的资料1.资质等级申报表2.营业执照3.资质证书正、副本4.职业资格证书和劳动合同5.物业服务合同复印件6.物业管理业绩材料第二节物业服务企业的资质管理（二）不予审批的情形《物业管理企业资质管理办法》13条规定第二节物业服务企业的资质管理三、资质的等级和标准1.一级资质2.二级

5、资质3.三级资质4.临时资质：有效期一年，期满可申请三级，未获通过，则取消第二节物业服务企业的资质管理第三节物业服务企业的权利义务案例5-3业主王某楼下的住户向物业服务公司投诉顶棚渗水现象，要求物业公司维修，物业公司遂派人将王某家的浴缸撬开查找原因，之后回复原装。一个月后，卫生间仍是漏水，物业公司再次派人维修，两次维修费用均由王某承担，并要王某家人到邻居家上厕所。鉴于两次维修均未解决问题，在王某提出签约的情况下，物业公司人员仍不顾王某家人阻拦，闯进王家卫生家撬开地砖，卸下面盆和座便器。王的家人急忙打电话叫回王某，才制止了物业公司的强制维修行为。第三节物业服务企业的权利义务事后，王某以物业公司

6、没有强制维修的权利将物业公司告上法庭并要求承担赔偿责任。物业公司辩称，物业公司对管辖的房屋有管理服务的权利和义务，而且物业公司和住户之间签订的“小区入住合约”第8条明确规定：“本住宅区物管人员在出示工作正或有关证明后，有权进入本住宅区任何家庭及其公共部位进行检查维修，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。”本案中，业主擅自在卫生家挖槽，破坏原有地板，致使卫生间下水道渗漏，影响到楼下房屋的使用，损害了相关业主的利益。根据约定，公司有权采取措施对王某的卫生间进行补漏维修。第三节物业服务企业的权利义务案例涉及到这样几个问题：1.强制维修2.“小区入住公约”约定3.业主之间的相邻关系一.先分析案例中反映的

7、法律关系是怎样的？第三节物业服务企业的权利义务一、权利（一）法律赋予的权利1.根据有关法规，并结合实际制定管理办法；2.依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；3.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费用；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求业主委员会协助管理；6.有权选聘专业公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。第三节物业服务企业的权利义务（二）合同赋予物业管理企