【高和资本】-商业地产资产证券化研究

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1、商业地产资产证券化研究研究主持_住房和城乡建设部政策研究中心中信金石基金高和资本《商业地产资产证券化研究》（正文）课题组附件《商业地产资产证券化研究之技术要点》课题组课题组联席组长_课题组联席组长_秦虹/住房和城乡建设部政策研究中心主任苏鑫/高和资本董事长苏鑫/高和资本董事长周芊/中信金石基金管理有限公司总经理周芊/中信金石基金管理有限公司总经理课题组主要成员_课题组主要成员_住房和城乡建设部政策研究中心：梁爽周江浦湛钟庭军高和资本：周以升陈希李慧忠高和资本：周以升陈希李慧忠中信金石基金：罗霄鸣干泓孔令艺中信金石基金：罗霄鸣干泓孔令艺研究单位介绍_住房和城乡建设部政策研究中心是住房

2、和城乡建设部直属的软科学研究机构；其主要职能是为住房和城乡建设部领导提供决策咨询和政策建议；接受地方政府和企业委托，提供政策咨询及市场调研服务；承担研究生培养和建设领域人才培训工作。中信金石基金管理有限公司是经中国证监会批复设立的专业从事不动产直投基金业务的中信证券下属全资子公司，专注于不动产领域的私募、公募以及证券化业务，业务团队在国内房地产私募基金及REITs业务方面具有多年经验，是国内领先的不动产金融团队。高和资本是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京上海核心区域收购资产规模逾80亿元。高和资本曾被评为“中国房地产

3、人民币基金TOP10”，是中国商业地产基金的领跑者。《民间资本调研报告》是由住建部政策研究中心和高和资本共同联合撰写的系列行业研究报告。该报告主要针对温州、山西、鄂尔多斯、陕北等四个区域的民间资本投资趋势及房地产市场展开深入的调研统计分析，旨在研究中国具有代表性地域的民间资本变化趋势，以供相关行业及民间资本参考。同时以上两个机构还关注房地产基金行业的发展，曾经于2011年联合发布了《人民币私募基金发展报告》。2011年初报告成功地预测了商业地产和不动产证券化产品将成为未来房地产投资的趋势。2011年中报告又对鄂尔多斯和温州的楼市风险进行了准确的预警。2013年年初报告直接对未来房地

4、产融资方式进行预判：直接融资将成为新趋势。以上报告的发布引发重点财经媒体、党政媒体、都市类媒体、境外媒体上千篇次报道。网络媒体转载超过5万条。此外，有十余家电视台、电台进行了电视报道。往期报告名录_《2014年民间资本调研报告：商业地产资产证券化研究（摘要）》《2013年民间资本调研报告之四：存量房时代的房地产市场研究》《2013年民间资本调研报告之三：聚焦房地产企业直接融资》《2013年民间资本调研报告之二：我国商业地产资产证券化的探索和类持有基金》《2013年民间资本调研报告之一：直接融资与资产配置的两大趋势》《2012年民间资本调研报告：民间资本发展放缓投资楼市模式渐变》《2

5、011年民间资本调研报告之二：鄂尔多斯民间借贷危机爆发根源》《2011年民间资本调研报告之一：人民币房地产私募基金发展报告》下载地址_http://www.gohighfund.com/articles/22致谢_庄凌顾问提供媒体支持目录一、商业地产融资模式及资产证券化2（一）商业地产经营需要资产证券化支持21.资产证券化满足商业地产发展所需要的长期资金支持，是商业地产发展的内在需求22.资产证券化保持了物业经营权的完整性，实现了统一经营33.资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制44.资产证券化降低了商业地产风险，促进了行业稳定发展45.资产证券化产品的出现

6、改善和优化了金融结构，活跃了金融市场4（二）商业地产资产证券化是创新型的直接融资形式41.资产证券化拓展了商业地产直接融资渠道，是破解经营难题的首选之道52．REITs是商业地产证券化的主流形式，代表着商业地产融资发展的方向63.我国商业地产资产证券化处于探索阶段，发展前景可期7二、国外商业地产资产证券化发展概况8（一）世界各国和地区REITs发展迅速8（二）REITs是各国促进房地产市场复苏的重要工具10（三）各国REITs基本管理架构大致相同11（四）各国和地区对REITs均有不同程度的税收优惠12（五）REITs增值保值功能较为明显14（六）权益REITs占主导地位15（七）

7、REITs受到险资、养老资金欢迎15三、我国商业地产资产证券化实践探索16（一）我国商业地产资产证券化案例概要161．标准REITs162．准REITs163．专项资产管理计划17（二）我国商业地产资产证券化案例分析181．以融资为首要目的182．专项资产管理计划和标准的REITs有较大区别183．基础资产要求特定化和有稳定的现金流184．以国内物业为基础资产在境外上市的REITs存在一定的挑战195．通过多种方式进行增信206．国内发行的商业地产资产证券化产品流动性