将征收的不动产用于商业开发是否违宪

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1、将征收的不动产用于商业开发是否违宪将征收的不动产用于商业开发是否违宪对美国相关判例的考察　　内容提要：将征收的不动产用于商业开发并非一律违宪。商业利益并非一定与公共利益相冲突，公共利益经常与商业利益混杂在一起。公共利益有多种实现机制，通过公共权力部门实现公共利益只是其中的一种方式。不动产征收中的公共利益认定标准可以通过司法实践来逐步完善。　　关键词：征收/不动产/公共利益/商业开发/违宪　　晚近以来，钉子户案件层出不穷。先有重庆最牛的钉子户案，①后有湖南坚持最久的钉子户案，②最近有深圳最贵的钉子户案。③案情基本相同，结果也大同小异大多是钉子户获得了比其他人更多的

2、补偿。媒体和公众表现出一边倒的倾向:拒绝搬迁的业主竟然被塑造成英雄的形象。④这种现象是否会激励更多的人进行制度博弈我们不得而知。这种程序外的抗争行为之所以获得民众的广泛认同，是因为上述钉子户拆迁后的土地都用于商业开发，或与商业开发密切相关。一般认为，商业开发是为了商业利益，而商业利益不是公共利益，因此，为商业利益而拆迁是不正当的。既然拆迁是不正当的，那么对拆迁的反抗就是正义的抗争。⑤这种思维定式左右着我们的判断。将征收的不动产用于商业开发是否违背我国宪法文本中的公共利益条款？是否真像政府所言，拆迁是为了发展经济，而发展经济也是公共利益？⑥笔者认为，很有必要探究征

3、收方逻辑与被征收方逻辑的抵牾之处。　　我国宪法规定，政府征收不动产必须是为了公共利益。⑦而美国宪法规定，政府征收财产的目的必须是公用。⑧在美国的现实生活中，政府将征收的土地用于商业开发的情形也并不少见。政府或政府授权的公司往往将征收来的财产转让给私人从事营利性活动(政府不可能直接追逐商业利益)，于是，商业开发能否作为征收财产的理由这一问题又转化为:政府能否将征收来的财产转让给私人？如果将征收来的财产转让给私人，与作为财产征收理由的公用条款是否冲突？这就是公用条款与私人所有权的悖论。考察美国的相关判例，或许能促使我们反思和追问我们当下的思维定式。　　一、征收破败落

4、后地区的不动产用于商业开发:伯尔曼诉帕克案⑨　　1945年前后，美国哥伦比亚特区的许多地方显得衰败破落，为此，哥伦比亚议会于1945年通过了一项旨在消除破败的《哥伦比亚开发法》(ColumbiaRedevelopmentAct)。⑩该法第二部分规定，如果没有政府的参与，某些地段的改造不可能完成。如果将征收来的土地出售或出租给私人，只要属于经济开发计划的一部分，也不违反美国宪法第五修正案中的公用条款。　　1950年，哥伦比亚特区土地开发署(DistrictofColumbiaRedevelopmentLandAgency)按照规划，拟征收该地区的土地:准备将土地征

5、收后，一部分用于公共设施的建设，另一部分用于商业开发，以便从总体上改变许多地方的破败景象，使社区变得美丽。　　伯尔曼(Berman)的房产位于s.dash;只要立法符合公共目的的要求，宪法第五修正案就不禁止；对商业利益是否与公共利益冲突态度明朗商业利益可以是实现公共利益的途径；对公共利益的考量方法也是粗线条的考量整个规划，而不是逐一评估被征收的房产是否有害于公共福利。　　双方争论的问题已经解决，但该案的判决是通过粗线条的路径证成的。也许当事人和美国联邦最高法院当时根本就不认为这种粗线条的证成路径有什么天衣之缝，也意识不到如果换成丝丝入扣的展开路径，还可以有另一种

6、答案。新的论证途径在以后的案件中被不断地挖掘出来，该案件的判决也不断地得到重新解释。也正是因为如此，本案的判决常常遭到批评:(12)联邦最高法院在本案中没有区分警察权与征收权，破败的房屋完全可以通过《哥伦比亚防治公害法》(ColumbiaNuisanceLaunicipality)。1996年，美国联邦政府关闭了位于该市的堡特朗布尔(FortTrumbull)地区的海军海底作战中心(该中心雇用了1500多人)。1998年，该市的失业率达到将近该州失业率的两倍，其人口(不到24000)也降至自1920年以来的最低点。(责任编辑：编辑04)　　穷则思变。这种情形促使

7、州和当地政府官员把新伦敦市，特别是该市的堡特朗布尔地区的经济复兴作为其目标。为了达到这一目标，被告新伦敦市开发公司该市建立的旨在帮助该市规划经济发展的一家非营利性的单位又恢复了运转。1998年2月，辉瑞(Pfizer)制药公司宣布将投资3亿美元在直接毗邻堡特朗布尔地区的地方建立一家研究机构，新伦敦市开发公司承诺将为该公司建立研究机构取得土地。新伦敦市开发公司希望辉瑞公司能吸引新的企业来到该地区，从而有助于该地区的振兴。　　新伦敦市开发公司预计:辉瑞公司的研究机构建立后，预期可以吸引新的企业，创造新的就业岗位，增加税收，从而有助于新伦敦市商业区的复兴。同时，该规划

8、也能使该市变得更加迷人，