浅谈房地产住宅项目对工程监理的需求

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1、浅谈房地产住宅项目对工程监理的需求摘要：本文通过笔者总结中山远洋城住宅项目22个施工标段、4家监理服务的探索，总结出房地产企业在工程管控上，有效利用监理资源进行工程质量和安全的监控、工程管理信息数据获取、工程管控模型的建立等。在整个项目开发过程中，采取房地产企业与监理单位一体化的服务模式以达到资源的最优化配置，实现房地产与监理企业的双赢效果。　　关键字：房地产住宅企业工程项目管理监理一体化　　：F293：A：　　Abstract：InthispapertheauthorsummarizesZhongshanOceanCityresidentialproject22constru

2、ctionsections,4SupervisionServiceexploration,summeduptherealestateenterprisesinprojectmanagement,theeffectiveuseofresourcesinengineeringqualitysupervisionandsafetymonitoring,engineeringmanagementinformationdataacquisition,projectmanagementmodel.Intheent,taketherealestateenterpriseandsupervis

3、ionunitintegrationservicemodesoastoachievetheoptimalallocationofresource,implementationandsupervisionofrealestateenterprisesanagement;Supervisor;Integrated　　引言　　自推行工程监理制以来，工程建设监理以其涵盖“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作在建筑工程中发挥了巨大的作用，保证项目建设的质量、有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系，这种工程管

4、理机制也越来越多地被人接受、认可。但是随着监理行业的恶性竞争，监理费用一再下降，监理单位在工程管控的能力、服务质量在不断下降；而随着房地产业在国内的兴起，房地产企业在产品定位、开发计划、规划设计、建安投资、工作协调等管控能力的不断加强，对监理的信任度急剧下降，监理企业在房地产行业的作用越来越被边缘化；监理单位已经成了房地产企业的绊脚石及工程事故的替罪羊。　　随着国家对房地产调控的不断深入，工程质量越来越被业主所关注，同时，安全事故的责任不再仅仅是施工和监理单位的“权利”，社会已经把事故焦点推向了房地产商，作为监理单位在房地产市场蓬勃发展的浪潮中也可以发挥其在工程质量和安全管控、

5、工程管控模型建立、信息数据支持等专业发挥其应有的专业特长，享受房地产业发展带来的成果。　　1房地产项目的特点　　房地产企业的产品是住宅商品房以及公寓、写字楼、商场、酒店等商业地产产品以及服务输出（本文以住宅商品房作为案例加以阐述）。其产品不是通过自身生产、建造出来的，而是通过采购、整合供应商的成品，形成自己的产品——住宅商品房：选址，采购国家土地使用权；产品定位及销售，采购销售咨询单位的服务成果；产品设计，采购设计成果；产品营造，采购建筑物；产品交付，采购物业服务。房地产企业产品=整合各供应商产品服务输出；房地产业是典型的服务业，而不是建筑业。房地产企业的顾客是千千万万来自各行

6、各业的小业主，不同的业主有不同的需求，要赢得顾客，房地产企业的工程质量（产品质量）在满足国家规范的同时，还需要满足各小业主的“个性化”要求。　　根据房地产行业的特殊性，且在膨胀式发展，房地产企业重心往往放在产品定位、客户敏感点的设计上，在工程管理上也只注重快速推盘，实现快速周转，一再压缩工期，同时关注建安成本和工作协调，至于工程质量、安全管理、现场信息数据收集等往往是“说时重要、做事次要、忙时不要”的被动局面。正是基于这种特点，监理单位可以以自身的专业能力作为房地产企业工程管理的补充发挥其重要作用。　　2房地产项目工程监理　　2.1监理在房地产项目的服务定位　　针对房地产开发企

7、业的项目而言，工程监理服务在阶段上主要包括施工准备阶段、施工阶段、竣工交付阶段和交付后1年内的小业主试运行阶段；在服务内容上包括工程质量监督、安全生产监督、工程监控数据信息沟通以及专业知识咨询。必要时还可以考虑设计监理。　　鉴于房地产项目的特点，在选择监理服务时，考虑监理单位的口碑与业绩的同时，着重考察其是否具有应对多顾客需求的房地产住宅项目的工程质量诉求经验与对策。　　2.2采取地产、监理工程管控一体化管理模式　　在房地产住宅项目中，即使房地产企业（甲方）的工程管理各专业模块配备完善，也没