经济适用房制度存废问题研究

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1、经济适用房制度存废问题研究：经济适用房作为我国重要的社会住房保障制度，在其十多年的发展历程中，并没有真正为群众带来经济和适用，而层出不穷的问题，让越来越多的人对经济适用房制度产生质疑，本文通过现实案例，从经济适用房制度的废除和存在两个方面进行对比论述，并对完善经济适用房制度提出了自己的观点。　　关键词：经济适用房；廉租住房；制度完善　　：F276.6：A：1006-4117（2011）04-0131-02　　　　一、经济适用房概述　　（一）经济适用房的概念　　有关经济适用房的法律解释，可以参照《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）第二条的相关规定：“本办

2、法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”　　综上所述，经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅。　　（二）经济适用房的特点　　经济性，是指住房的价格比照同期市场房屋价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的购买能力。　　适用性，是指该房屋的建筑标准不能被削减或降低，能达到普通房屋的居住效果。　　（三）经济适用房的购买条件　　经济适用房是解决居民住房困难的有效手段，也是其社会保障制度的一项重要内容，其购买群体受到一定限制：　　《办法》第二十五条：“城市低收入家庭申

3、请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1、具有当地城镇户口；2、家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”　　二、经济适用房制度存在的问题　　案例：　　2009年4月7日，昆明市南市区子君村经济适用房开盘，市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。但到销售的最后一天，子君村的5300套房仅售出2510余套，有近半低收入家庭放弃购房。　　按规定，预售时要先交纳60%的首付款，第二年5月1日交钥匙时再一次性支付剩下的40%。这批经济适用房面积为40平方米到70平方米，这样首付加尾款，一年里要交清

4、10万元到14万元，这对够格买经济适用房的穷人来说，贵了点。尽管政府已投入了大量的人力物力，但中低收入人群却很少从中得到实惠。　　我们或许从中会有这样的疑问：经济适用房不能够按揭购买吗？　　（一）法律缺陷　　根据《办法》第九条规定：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。　　从技术上讲，按揭购买经济适用房是完全可行的。　　《办法》第十五条：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”　　《办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”　　“购买

5、经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”　　就社会现状而言，城市中低收入家庭一般单位人口众多，又相对缺乏社会安全感，使得他们迫切希望拥有属于自己的住房。而法律所规定的“60平方米左右的住房面积”、“有限的产权”以及“限制上市”等，致使这些家庭望而止步，造成符合购买标准的家庭弃房。银行的工作人员也作出解释：由于经济适用房5年内不得上市交易，银行就无法处分抵押物，如果贷款会承担巨大风险，这就给按揭购买经济适用房带来了困难。近年来，全国各地经济适用房诱发的种种问题，使得社会

6、各界人士都对现行经济适用房制度产生了质疑。　　（二）存在问题　　1、经济适用房存在三偏现象。各地的经济适用房大多存在着价格偏高、位置偏远、配套偏缺的“三偏现象”。城市已没有多余的地皮建设经济适用房，其医疗、交通、生活设施也均不到位。由于“三偏”的存在，导致了群众的购买欲望下降。　　2、穷人买不到经济适用房。法律赋予政府过大的权力，以至于在经济适用房的准入程序中滋生腐败，使房屋的供求关系失衡。造成凌晨4点排队竟买不到经济适用房的现象，可见适用它的群体已不是普通老百姓。　　3、经济适用房涌现大量富人。《办法》第二十四条已明严格规定了经济适用房的准入机制，但奔驰，宝

7、马等高级汽车在经济适用房小区内仍屡见不鲜。富人占有经济适用房当然不为居住，而是通过转卖或出租，牟取暴利。　　4、经济适用房缺乏退出机制。购买经济适用房的时候是穷人，不表示永远是穷人，在其收入改善后还应及时退出，否则，对真正需要住房的家庭显失公平。　　著名经济学家茅于轼认为：“经济适用房本身是席卷全国最大的贪污腐败，它既没有效益又没有公平，我反对。商品房市场不存在腐败，是因为一切平等自愿的交换都不存在腐败，而全国大规模地建设经济适用房就给政府提供了腐败的机会。”　　许多盼望买经济适用房的人寄希望于消灭腐败，能够买到房。事实上，就目前的现状而言，经济适用房的政策不

8、但没有减少腐败，反而是增加了腐败。