规划修改论证报告.doc

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1、开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告（成果阶段）建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司编制时间：2012年06月29长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章）证书编号：［建］城规编第（101189）地址：长沙市曙光中路177号电话：0731-84133511邮编：410007院长：张柏总工程师：何勰规划副总工程师：张云香所负责人：易云项目负责人：陈凤平设计：陈凤平校核：郑智刚审核：易云29开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告目录第一部分说明书1、项目基本情

2、况31.1区位31.2用地权属41.3用地现状42、原控规及上层次规划、相关规划要求62.1原控规成果62.2原控规成果勘误72.3上层次规划及相关规划要求83、修改要求、理由及依据83.1修改依据83.2修改要求93.3修改原因134、调整论证154.1常住人口计算154.2公共服务影响论证164.3道路交通影响论证174.4生态环境影响论证194.5历史文化保护影响论证204.5空间景观影响论证204.6市政设施论证215对已实施项目影响226、概念性规划方案印证236.1项目研究236.2规划理念236.3规划结构及功能分区246.4.道路交通组织256.5竖向及景观设计266.2指标

3、体系277、论证结论28291、项目基本情况1.1区位1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本项目红线总用地面积4.00公顷，红线净用地面积3.47公顷，涉及控规修改地块的总用地面积8.03公顷，净用地面积6.63公顷。拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生

4、活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米。图1.1开福寺及周边地段控规图/项目所在控规位置图291.2用地权属该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该安置点用地从新河三角洲建设有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按要求进行征收、投资和建设。1.3用地现状该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。沿大王家巷两侧商业门店密集，缺乏管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。除项目西边、北边的两个新建高层

5、住宅小区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。现状建筑最高层数7层，其余平均2层。项目红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率1.56，现状建筑密度61.88%，现状几乎没有绿化。项目内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其余为普通民居。地块内现有两处不可移动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。29大王家巷拟拆棚户区油铺街凯乐国际城刘公武公馆伍毓伦公馆图1.3.1

6、用地现状照片图1.3.2用地现状图29图1.3.3现状建筑质量评价图2、原控规及上层次规划、相关规划要求2.1原控规成果《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005年4月通过审批。2008年开始“新河片”控规评估，2010年完成评估报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。本次调整依据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依据图进行。原控规成果为：地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为3.5，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉

7、中学，总用地面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为1.0，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为180029人。地块D-6-01用地性质为供气设施用地，为液化气瓶装供应站，总用地面积1080㎡，净用地面积为581㎡，容积率为0.2，建筑密度10%，绿地率35%，建筑限高9m，建筑容量116平方米。地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积22253㎡，