淮安建华汤始项目产品定位及营销策划提案-市场篇

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1、淮安建华汤始项目市场调研报告Part1第一部分两个理解城市解析UrbanAnalysis项目土地属性terraincharacteristics第二部分四个解析宏观政策Macroeconomicpolicy整体市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群分析Segmentsconstitute第三部分两个研究典型楼盘研究Typicalproperties社区底商研究CommunityBusinessPart2Part3理解淮安这座城UnderstandingofthiscityHuai'an第一部分两个理解城市解析UrbanAnal

2、ysis项目土地属性terraincharacteristics让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁地理区位—南北枢纽/苏北腹地/交通要道■淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长三角地区。■淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。■淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。城市解析历史人文&行政区划—文化名城/名人故里/五区四县/交通便利■淮安具有2200多年的悠远历史，有着丰

3、厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。■淮安城区，大运河、里运河、古黄河、盐河四条河流穿城而过，形成“四水穿城”的城市景观。■淮安是大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来的故乡。■淮安交通便利，京杭大运河贯通南北，京沪、宁连、宁徐、徐淮盐等多条高速公路在境内交汇。开发区淮安现辖清河、清浦、楚州、淮阴及开发区五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。城市解析人口规模&城镇化率—人口总量缓增，城镇化率不断提高■2009年末，淮安全市户籍总人口534.16万人，05-09年，总人口增加6.39万，平均每年的人口增长率在2.4‰，保持了低速平稳增长。■同时，淮安市城镇规

4、模不断扩大，人口迁移流动速度加快，城镇化率不断提高，2009年淮安城镇化率达43.5%；05-09年，淮安城市化率提高了6个百分点。城市解析城市定位—长江三角洲地区先进制造业基地/综合交通枢纽/区域性服务中心■从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三角核心区产业转移的第一阵地。■从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运河，形成多方式联运的交通枢纽。■从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地的中

5、心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁的部分县。城市解析空间结构—由哑铃状格局向三城联动发展东扩南连主城新城古城城市发展框架拉开，把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三城联动发展。东扩南连三城融合五区联动东扩南连：主城区向东拓展，向南连接楚州城区三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展，形成

6、合力。（资料来源：淮安市规划局）城市解析经济快速增长带动房地产进入高速发展■淮安市GDP近年来保持持续平稳高速发展。■自2006年以来，淮安GDP平均每年增速超过15%，09年GDP总值突破千亿，达1121.75亿元，增幅达19.68%。■在苏北、苏中七市对比中可以发现，淮安经济发展水平远远落后于南通、扬州等苏中城市，与苏北的徐州、盐城也存在一定差距，经济发展空间较大。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出淮安市房地产已处于高速发展期。（资料来源：

7、淮安市统计年鉴）城市解析人均收入稳步增长，有效推动当地房地产业的发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~10001000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展■淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球经济危机影响，08年增速有所回落，但仍保持两位数以上。09年人均GDP达23300元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展

8、阶段。■对比苏北/苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅高