房地产与房地产价值

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1、内容房地产的特性二房地产估价的概念四房地产的概念3一房地产的类型3三房地产价格五房地产价值和价格的种类六七影响房地产价值的主要因素分析七北京大学经济学院一、房地产的概念1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。房地产是指土地、建筑物及其他

2、地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。北京大学经济学院一、房地产的概念土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他地上定着物是指固定在土地和建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的附着物。实物包括北京大学经济学院一、房地产的概念房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。实物又可进一步分为有形的实

3、体、实体的质量和组合形成的功能三个方面。实体——建筑形状、景观、配套设施等；质量——结构（砖木、砖混、清水、钢混等）、施工质量；功能——户型、层高等。北京大学经济学院一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等）。房地产权益是以房地产产权（权利）为基础的，包括房地产的各种权利，各种权利在房地产中的不同组合，受到各种限制下的房地产权利等。现代产权经济学者科斯在《财产权力与制度变迁》(上海三联书店1991年版

4、)一书中定义：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利”，是“行动团体对资源的使用权与转让权，以及收入的享用权”，它揭示了“人们对物的使用所引起的相互认可的行为关系”。我国民法中的财产所有权：“是指所有人依法对于自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。但从上述产权定义中我们可以发现，国外产权经济学者有意无意地虚化了“占有”这一权能，而我们在产权理论研究中则比较重视。北京大学经济学院一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利。它包括以所有权为主的物权、

5、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现，进一步可分为原始产权和法人产权等。“产权是从所有权中分离出来、发展起来、独立出来的束权利。……产权是包括所有权在内的多项权利的一种集合体或一种综合体。”产权（propertyright）的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比较，区别在于：首先，产权概念的外延要广泛的多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，且每项权利都具有相对独立性；再次，产权理论的核心意义并不在于产权的最终归属，而主要是强调资源的优化配置和对

6、权利的充分利用。总的看来，房地产权利制度主要是与大陆法相关的不动产物权制度，而房地产权属制度则是吸收了英美法产权制度的一种新型财产权制度。北京大学经济学院一、房地产的概念—（1）房地产的权益的含义我国房地产产权是指房屋的所有权及其所占用的土地的使用权。它是产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权的取得和确认，必须经过房地产产权人依照政府法律规定向房地产管理部门申请登记，领取房地产证件后，才能得到正式的承认和受到法律的保护。由于房屋建筑在土地之上，土地是房屋的载体，两者不可分割，因此，房屋和土地

7、的权利主体是一致的。在我国，城市土地属于国家所有，房屋所有者对房屋拥有所有权，而对土地只拥有使用权。所以，房屋所有权和土地使用权的权利主体是一致的。北京大学经济学院一、房地产的概念—（2）房地产的权益的类型一般类型划分产权类型的划分可从产权概念的外延和内涵两方面考虑。以产权的外延为划分标准，产权类型可分为：公有产权和私有产权；企业产权和个人产权；法人产权和自然人产权；原始产权和派生产权等。以产权的内涵为划分标准，产权类型可分为：所有权、他物权、债权、知识产权、人力资源权等。下面简要介绍几种类型：北京大学经济学院一、房地产的概念—（

8、2）房地产的权益的类型（一）公有产权和私有产权以国家或集体作为权利主体的产权形式为公有产权；以私人为权利主体的产权形式为私有产权。目前，在我国实行社会主义市场经济的条件下，公有产权和私有产权并存，而且是很有必要的，有利于社会经济的发展。因为当公有产