结构“限额设计”的优化与成本控制

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1、结构“限额设计”的优化与成本控制（温州万达广场投资有限公司，浙江，温州，325204）摘要：结构“限额设计”提出由来以久。遗憾的是：大多数房地产开发项目的“限额设计”流于形式，一般均是设计到哪里算到哪里，项目实践成功的案例介召并不多见。尤其是快节奏开发的商业综合体项目，进行“限额设计”的成木管控难度更大。木文以平阳万达广场结构“限额设计”为背景，站在限额设计成木管控的角度进行分析与总结，以期对房地产项目的结构限额成木控制提供有益借鉴与启发，最终节约投资、减少社会资源的浪费。关键词：限额设计优化成木控制作为行业标杆企业的万达商业地产推出《万达结构限额设计管控办法

2、》己有相当长的一段时间，在限额设计成木控制方面积累了大量的经验。木文从限额设计的价值、结构限额设计控制要点、平阳万达“限额指标”优化与成木控制案例等方面进行分析。一、结构限额设计合同的引入与使用1、限额的价值：省钱就是硬道理，降低成木是限额设计的价值所在。但限额设计必须坚持两个原则：一是安全稳健，二是适度从紧。1.1近三年万达项目钢筋与砼指标情况：根据万达商业规划研宄院的统计数据，近三年来，万达广场大商业与酒店工程钢筋与砼指标平均值呈现逐年下降趋（见表一），节省了大量成木。表一：钢筋指标平均值（Kg/m2）混凝土指标平均值（m3/m2）1.2温州平阳万达钢筋、

3、砼指标与限额指标对比温州平阳万达广场项目己建设完成，根据结算情况，钢筋用量较限额指标合计减少约2900吨，砼用量较限额指标合计减少约22000立方米，在结构限额基础上整体降低成本约3000万元。2、限额的内容：结构类限额设计主要考核两个指标，一是钢筋指标，二是砕指标。3、限额的数值：指标偏紧，影响安全储备；指标偏松，限额设计失去意义；合理的结构限额指标肯定是安全与成本兼顾，既保证安全可靠，也保证经济合理。结构设计限额的拟定不是一件容易的事情，需要大量的数据积累与技术指标分析，也需要一个动态完善的过程，如何提出科学的限额指标不是本次分析的重点。万达的结构设计限额

4、指标逐年修订、逐年完善。平阳万达广场限额指标依据《万达结构设计限额指标表（2012版）》确定，摘录（2012版）限额指标部分数据见下表：注意：本指标不包含基础垫层、桩基、地基处理和二次结构。在项0复核汇总结构指标吋要注意统计口径。4、限额设计合同的引入与使用结合温州平阳项目，对万达的结构设计限额指标是如何在项0中引用和使用的进行简单介召如下：1、结构限额指标的数值应该是可实现的，但是要经过不断努力才能达到。指标的使用：施工图设计招标吋，如投标单位不能接受本限额指标，原则上不能入围参与投标；签订设计合同吋如果设计单位承诺的限额指标低于本限额指标，则应该以设计单位

5、承诺的限额指标作为设计的控制标准。限额指标表中未列的业态类型，项B公司在招标及签订合同的申报审批中，应就当地类似项0以及集闭类似业态项0的指标调研好，进行上报审批。2、结构限额指标可以有弹性，应该明确数值的范围和局部调整范围，例如温州平阳项0根据本项0所处地区风压较大且地面粗糙度较小的实际情况，经与总部职能部门沟通后，将住宅标准层的钢筋设计合同限额指标较《万达结构设计限额指标表（2012版）》中的对应限额指标高出4.5%。3、结构限额设计合同中应加入激励和惩罚条款，调动设计人员积极性，达到双赢的B标。4、注意前期与设计院主动沟通，灌输工程成本控制的理念。二、结

6、构限额指标的影响因素影响结构指标的因素很多，本文从五点核心要素与四个主要因素两方面进行说明。五点核心要素指设计单位、抗震烈度、结构设缝、结构高度、人防等级；设计单位的选择应作为成本控制的关键点，相比较而言：其他四点核心要求更多的是项0本身的客观条件（包括不限于地理条件、规划条件、设计规范）决定的。四个主要因素指基础类型、结构转换、抗浮水头、设计管控，这是都是作为成本控制人员必须重点关注与重点控制的环节。1、影响限额指标的五点核心因素有：设计单位、抗震烈度、结构设缝、结构高度、人防等级。1.1设计单位的选择：万达规划院负责各地万达广场项0的方案设计，然后由通过招

7、标确定的设计院负责扩初与施工图的设计。参与设计招标的设计单位均来自万达合作供方库，这些入库的设计院具有良好的市场口碑、服务意识，比较重视万达项目、熟悉万达项0特征。为限额设计的推进与实现奠定了良好的外部条件。1.2抗震设防的影响：根据2013、2014幵业项0的钢筋单位用量统计情况，抗震设防条件下针对万达人商业、写字楼、住宅钢筋用量与影响程度如下表：1.3结构设缝的影响：根据万达商、Ik地产规划院针2012年对部分弱连接大底盘塔楼偏置地震仿真分析研究科研成果显示，结构设缝对钢筋用量的影响相当大。1.4结构尚度的影响：1.5地下人防等级的影响：根据万达商业规划院

8、针对各项0的统计分析，影响情况如下表：