拆迁安置房买卖合同纠纷法律分析与买卖误区探讨

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1、动迁安置房买卖的几个误区“动迁安置房”，又称“动迁房”，顾名思义，就是因动迁取得的安置房屋。这类房屋买卖中，很多人有许多误解，在此特地归纳一下，以做澄淸也做普法。一、动迁房买卖合同有没有效力，受不受法律保护因有相关规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”，因此很多人认为动迁安置房不能买卖，买卖不合法，合同无效，不受法律保护。但合同无效的认定十分严格，必须符合合同法的第52条规定，包括：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法0的；损害社会公共得益；违反法律、行政法规的强制性规

2、定。应该说动迁房的买卖合同均不符合以上的条款，不会导致合同无效。关于动迁房3年内不能转让的规定，并没有上升到法律、行政法规的高度，还只是相关政策规定，因此不足以导致合同无效。而且不能转让，仅指不能办理产权转移的过户手续，不能实现物权的转移，但就房屋买卖合同而言，是一种债权关系，即使不能实现物权的转移，也不能导致债权合同的无效。因此结论就是：动迁房买卖合同有法律效力，受法律保护。二、产权人愿意支付违约金，是否就可以解除合同买卖合同中通常约定：如一方违约导致合同解除，违约方需向另一方支付总房价的20%作为违约金。因

3、房价上涨而想要悔约的产权人通常指着这一条对买方说，愿意支付约定的违约金，房子不卖了，让买方惶恐不安。这又是一种很大的误解。这一条款约定的是解除合同的情况下，违约金的计算方式，而不是违约方有权解除合同。一方是否有权单方解除合同，要看合同的约定。如果合同里没有约定违约方有单方解除合同的权利，他就无权解除合同。而一方根本违约后，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同，这是守约方的权利，而不是违约方的权利。将上述条款与另一种表达方式进行比较，也许大家就清楚了。如“一方在支付另一方总房价的20%的款项的情况下，可以单

4、方解除合同”，这样就是约定了一方解除合同的条件，只要条件满足，就可以解除合同。而通常买卖合同里并不会这样约定。因此结论就是：产权人愿意支付违约金的情况下，并不能解除合同。三、违约金不能超过房价的20%。虽然动迁房买卖合同中经常会约定高额的违约金，有的甚至达到房价的数倍，但买方们还是忐忑地认为这一约定只是写写而已，没有法律效力。因为他们有个误解，认为违约金不能超过合同总价的20%。关于这一误解，真不知从何而来，查遍法律和司法解释，都没存相关规定。明确有20%规定的，是关于定金，定金不能超过合同总价的20%，这和违

5、约金不是一个概念。因为合同自治的原则，违约金当然可以由合同当事人自行协商约定。但出于公平的原则，合同法也规定r“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而合同法司法解释二明确了“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。如此可见违约金可以超过合同总价的20%，而超过实际损失的30%以外，一般就不支持。而实际损失，也包括预

6、期利益损失即房价增值等。因此结论是：违约金可以超过合同总价的20%。以上是动迁安置房买卖中最常见的误区了，几乎每一个纠纷中都会涉及到。另外还有一些不太普遍的误区，如部分产权人签署的买卖合同是否无效，产权人以唯一住房为由是否可以不出售房屋等等。动迁房买卖纠纷具体案例的法律分析律师按：2011年年初，某位当事人经朋友介绍找到张雷律师，咨询动迁房买卖合同的问题。张雷律师查看资料后了解了案件的基本情况：买卖双方于2010年06月份签订了动迁安置房买卖协议。买受人即为张雷律师的当事人，卖售人也是一人，双方约定于开发商将房

7、屋交付给卖售人时，卖售人即应当将该房屋交付给买受人。现开发商已经交房，但卖售人因房屋涨价达60余万不但拒绝交房并且拒绝办理该房屋的小产证，中介和买受人口头催告时,卖售人已经明确表示了拒绝履行合同。当事人咨询张雷律师动迁房买卖合同效力和诉讼策略问题。为此张雷律师出具了一份简易的法律意见书，供当事人参考。一、关于合同效力的问题问题一：《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》明确被拆迁人为三人，包括李某某1（死亡〉、李某某2、李某某3（签订合同当事人）。如何确定两套房屋的产权归属？1、现仅见一份《上海市征用集体土地

8、房屋拆迁补偿安罝协议》，该拆迁协议系以面积为标准确定货币补偿款，因此货币补偿款应当归属于宅基地使用权人和房屋产权人。因未见《宅基地使用权证》，未见《房地产权证》，未见建房批准文件，故不能确定两套房屋的具体产权归属。2、该协议是以“价值标准房屋产权调换”为安置方式。李某某3获得两套安置房的同时需交纳货①补偿款与安置房总价的差额529716元，因未见该差额的实际出资人，故不能确定房屋的具体