房地产开发各阶段风险因素分析

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1、3房地产开发各阶段风险因素分析随着房地产开发的四个阶段的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多，同吋，机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最大的不确定性和机动灵活性；到开发结朿时，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求，要么门可罗雀,无人问津。因此，欲想取得房地产开发的成功，应从风险识别开始。坊地产幵发芥阶段风险os'll段I阶政治政策济押社环环环风环境境境险境风风风风险险险险投资决策阶段幵发1:地征地资成风拆风本k险险迁风险险租以然外时•火a机[»J密故风风风风险险险险承AT项幵施

2、标包包然期H发T梭方条拖成成式式问件延本风风风风风风风风险险险险险险险险图3.1房地产开发各阶段风险[21]Fig.3.1Everystageriskofdevelopmentofrealestate就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何吋何地开发何种类型房地产，主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划没计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设阶段，针对所开发的项目招

3、标选择承包商，商订分包合同，进行工期质量成本控制等主要务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、项目自然条件、工期、质量、成本控制和施工索赔等面临的主要风险。在租售管理阶段，面对出租、销隽和物业管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾害和意外事故风险。房地产开发各阶段风险详见阁3.1。3.1投资决策阶段的风险投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定向己的房地产开发策略，以确定房地产开发的区域、类型和时机。即决定在何地、何时，开发何种

4、房地产。由于社会经济发展的不均衡性，不同地区的社会经济环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊。即风险具有比较明显的地域性。而房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。在房地产开发屮，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。投资决策阶段的风险因素分布见图3.2所示。阁3.2投资决策阶段的风险因素分布阁[161[291Fig.3.2Theriskfactordistributionmapatstageoftheinve

5、stmentdecision29何国瑞.工程项鬥风险及其管理.工程建设项目管理与总承包，2002,11(5):30-393.2前期工作阶段的风险在前期工作阶段，房地产开发者承担的主要风险有：开发成本确定风险、土地风险、征地、拆迁风险、筹资风险等。前期工作阶段的风险因素分布如图3.3所示。图3.3前期工作阶段的风险因素分布图[30]Fig.3.3Theriskfactordistributionmapatworkingstageinearlierstage3.3项目建没阶段的风险项目建设阶段存在招标模式风险、承包方式风险、承包合同风险、自然条件风险、工期拖延

6、风险、工程质量风险、开发成本风险和施工索赔风险等。图3.4是国外描述项目各阶段对成本影响的关系曲线。从图屮可以看出，前期工作对项目成本的影响程度达95%-100%,初步设计阶段为75%—95%,技术没计阶段为35%—75%,施工图没计阶段为12%—35%,施工阶段对项目成本影响的可能性仅12%。因此，房地产开发的风险主要存在于项目前期和设计过程，也有设计阶段是控制工程造价的龙头之称。施工阶段只对工程成本的12%中的风险进行控制。30刘瑞光.房地产开发项目风险研究：〔硕士学位论文）.天津:天津大学，2001Fig.3.4Theinfluencessketch

7、mapofthecostineverystageoftheproject项目建设阶段的风险因素分布如图3.5所示。图3.5项目建设阶段的风险因素分布图130JFig.3.5Thedistributionmapofriskfactorinconstructionphase3.4租售管理阶段的风险租售阶段可能会出现销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险和以外事故风险。租售阶段的风险因素分布如下图3.6所示。政治风险R1经济风险R2自然风险R3图3.6租售阶段的主风险因素分布图[30]Fig.3.6Thedistributionmapofmainriskfac

8、torinsellingstage3.5小结本章在第二章房地产开发