房地产估价师考试-房地产估价案例分析资料

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1、一、指错中常见的错误(一)估价报告本身的不完善1.报告书不完整估价:报告书应有八项内容:(1)封面(2)目录(3)致委托方函(4)估价师声明(5)估价的假设和限制条件(6)估价结果报告(7)估价技术报告(8)附件2.报告书有漏项(1)估价结果报告书漏项(共13项内容)1）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）2）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等）3）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平

2、整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）4）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）5）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）6）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）7）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）8）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）9）估价方法（说明本次估价的

3、思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）10）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）11）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）12）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）13）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）(2)估价技术术报告漏项(共七项内容)1）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）2）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）3）

4、市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）4）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）5）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）6）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）7）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）(二).对估价对象描述不清概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设

5、施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况。可能错误在于：1）土地使用权人交代不清。2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。3）土地使用权年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）。4）是否具有土地使用权证没有交代。5）是否具有房屋所有权证没有交代。6）房屋用途交代不清。7）建筑物结构交代不清。8）房屋的建成年月交代不清。9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）。10)房屋的状态交代不清（如在建工程的投入数量）。11)行文、遣词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）。(三)逻辑不

6、严谨主要表现为前后不一致。即数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由。(四)写作有错误(1)评估结论中没有说明币种，没有大写。(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学。(五)估价方法选用上的错误(1)只使用了一种估价方法。(2)能用市场比较法的没有用。(3)收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。(4)具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。(5)适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有

7、关规定。(六)应用估价方法时的错误1、收益法（１）收益期限确定错误。（２）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（３）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（４）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（５）正常费用的测算错误。1）费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的