国内收租股中的第一选择

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1、FlashNotes研究快报G金桥（600639）国内收租股中的第一选择2006年5月25日赵强50818887-209zhaoqiang@ebscn.com政策不确定性环境下，建议转持防守性地产股我们在5月18日发表的《国务院出台“新六条，建议转持防守型地产股》的报告中，已经明确提出：“从长期来看，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。基于以上考虑，我们暂时维持房地产行业“中性”的评级，但将浦东金桥的评级上调至优势-1。”昨天，金融街的逆市上涨表明市场已

2、经开始接受我们的观点。G金桥才是国内收租股中的第一选择在此，我们要强调的是，G金桥才是国内收租股中的第一选择。我们的推荐理由主要包括：第一、公司2005年的收入中，60%来自于租金收入，而金融街目前的收入主要还是来自开发业务；第二、公司现有投资性物业的价值即可支持当前股价，而未来增加收租物业的能力也很强。根据我们的评估，若参照香港REIT的业务模式，调整以后公司去年的收租业务的每股EPS为0.345元，5.7%的股息率便可支持6元的估价。第三、公司目前拥有的待开发土地及物业未来可为公司继续增加100万平米的收

3、租物业。保守估计，这部分土地储备的重估增值为34.57亿元，相当每股4.10元。第四、我们对公司净资产的重估价值为12.18元，应该高于当前市场所有的估值。虽然，股价短期来看似乎缺乏催化剂，但当前股价缺乏下跌空间。以下附表展现了我们对公司估值的过程。我们将尽快发表对公司的深度研究报告。表1：G金桥的投资性物业的估值　帐面成本建筑面积单位成本市场单价重估价值　百万元万平米元/平米元/平米百万元厂房仓库143090158937003330办公楼525105245100001000别墅327481802000080

4、0高档公寓2996497615000900商业182101818120001200土地194NANA-400其他1201011953000300合计30761302366　7930资料来源：光大证券研究所3本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖

5、有关公司股份而产生的盈亏承担责任。表2：G金桥的待开发物业及土地储备的估值　占地面积容积率建筑面积单位成本市场单价重估增值五年折现值　万平米万平米万平米元/平米元/平米百万元百万元厂房仓库201.22425003500240163综合202.0-3.05070001200025001701住宅201.32670001600023401593合计60　100　3150050803457资料来源：光大证券研究所表3：G金桥的NAV评估单位：百万元帐面价值评估价值投资性物业30767930待开发土地及物业12554

6、712待售物业212265长期投资121250现金108108其他资产820合计485413265负债21372137少数股权280840净资产243710288每股净资产2.8912.18资料来源：光大证券研究所3本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对

7、投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。表4：在REIT模式下，G金桥收租业务的模拟报表百万元现有会计模式　REIT模式说明租金收入489租金收入4892005年的实际租金收入折旧157物业相关税金50营业税及房产税其他98物业管理费15租金的3%税金27其他10参考GZIREIT主营利润206净租金收入415基金管理费20参考GZIREIT信托费1参考GZIREIT其他信托费7参考GZIREITEBIT387利息费用448亿元的合理负债经营利润343重估增值0暂不考虑税前利润343所得税5115%的税率

8、税后利润291EPS0.345以现有股本计算DPS0.345100%分红　　Yield5.7%以每股6元的价格估计资料来源：光大证券研究所3本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有