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1、房地产开发与资产评估本文由lixuekate贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。房地产开发与资产评估论文房地产风险识别对整个房地产全过程的风险进行识别摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升摘要级,房地产业作为国民经济基础性先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点用先进的科学的完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展1Abstract:
2、WithChina'saccessiontotheWTO,tofurtherimprovethemarketeconomicsystemandnorms,continuetoupgradetheindustrialstructure,therealestateindustryofthenationaleconomyasafundamental,guidingoneoftheindustrygoingfromstrengthtostrength,becomethemainspanoftheinve
3、stmentwithadvanced,Andasoundscientifictheoryasarealestateenterpriseforsustainabledevelopmentguidefortheentirerealestateofthewholeprocessofriskidentification,andpromotingthehealthydevelopmentoftherealestateindustryspan关键词:房地产;投资;风险识别关键词Keywords:reales
4、tate;investment;RiskIdentification房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范一、投资决策阶段的风险在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地
5、产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面1.政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要(1)产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损
6、失(2)金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险(3)土地政策风险房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行
7、力度都会带来房地产投资风险(4)税收政策风险税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁2多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险(5)城市规划风险城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开
8、发成败的核心因素2.经济风险经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增
