有些房企融资相上“永续债”课件

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1、标准普尔评级服务公司在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的房地产开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司、华南城控股有限公司、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司、花样年控股集团有限公司等。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%。另外，标普担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司和恒盛地产控股有限公司，这两家公司的美元债券将在2015年到期。专业人士表示，除非销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。五成房企中期业绩预降6月上旬，23家上市房企披露了上半年业绩预告。其中，9家预增，2家预平，12家预亏或预降，弱势业

2、绩占据了半壁江山。正如专业人士预判的那样：上市房企上半年业绩压力显著。其实，上市房企的业绩下滑态势早在一季度就已经显现，超过半数房企业绩同比下滑。行业龙头“招保万金”中，除了保利地产(行情,问诊)净利润同比增长10.8%外，其他三家房企业绩均呈下滑态势。尤其是金地集团(行情,问诊)，一季度净利润为4934.38万元，同比降幅高达73.65%。作为行业龙头，万科A(行情,问诊)也难逃业绩下滑命运，一季度其实现净利润15.29亿元，同比下降5.23%，这是自2002年以来的12年里，万科A首次出现一季度净利润同比下滑。此外，招商地产(行情,问诊)一季度净利润7.55亿元，同比下

3、降6.82%。在上半年预亏或预降的公司中，个别企业一季度业绩遭遇滑铁卢，二季度仍然扭亏艰难。比如，荣丰控股(行情,问诊)一季度亏损1234.09万元，同比下滑1122.2%，预计上半年亏损1800万元至2200万元之间，亏损面或进一步扩大。来自中原地产市场研究部的数据表明，6月上旬30家上市房企发布了前五个月的数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，目前仅有2家房企完成了四成以上的年度销售目标任务，分别是恒大和万科。完成年度任务三成的房企有11家；完成年度任务二成的房企有15家。仅完成一成年度任务的有首创置业、花样年，它们至今仅

4、完成年度任务的18%和9%。30家企业平均完成率仅为29%，完成任务不足30%的企业就达到17家。同时，这30家房企业之间出现了明显的分化，专业人士预计，后续公布的企业中同比下调的比例或将继续增加。随着楼市的持续低迷，土地市场开始降温，房企拿地积极性也在下降。中原地产研究部数据表明，20强标杆房企近几个月拿地数量逐月递减。今年5月份，合计拿地金额为116亿元，与去年同期的454.64亿元相比，下滑74.49%；4月则同比下滑46.94%。显然，标杆房企进入土地市场的动作在迅速减缓，拿地态度已由热情转为谨慎。融资艰难资金压力加大与土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一

5、步恶化。国家统计局最新数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落了0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其它资金18977亿元，下降6.4%。整体而言，房企的资金压力明显加大。中原地产监测数据显示，今年5月份，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这10家标杆房企的融资金额已连续回落三个月，并创下近十一个月以来的新低点。从房企海外融资情况看，今年前五个月，房企海外融资额达198.23亿美元，其中，5月

6、份合计融资额度为69.94亿美元。中原地产首席分析师张大伟表示，中国房企海外融资成本明显增加，大部分企业发行的美元优先票据债成本都已经上涨到7%以上，开发商的资金负担加速上涨。他表示，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。另外，在美国加速退出QE和人民币贬值的双重压力下，近期国内多个城市楼市又涌现降价潮，这导致房企海外融资的难度也有所加大。楼市调控，融资成本不断上升，叠加效应使得上市房企的负债率不断升高。数据显示，一季度上市房企算术平均资产负债率高达61.86%，仅有13家公司资产负债率低于30%，珠江控股(行情,问诊)、鲁商置业(行情,问诊)和天津松江(

7、行情,问诊)等24家公司资产负债率甚至超过了80%。专业人士认为，正如标普所给出的风险提醒，在楼市持续降温形势下，多家房企面临严峻流动性风险。日前银监会副主席王兆星表示，银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况；关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险；未来将大力支持首套住房需求。永续债变相成房企融资途径负债率居高不下，令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道，“永续债”被认为是很好的解决方法。近来，雅居乐、瑞安房地产、恒大地产等陆续在港发行永续债，合计发行规模为336亿元，票面利率