物业修缮管理

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1、物业修缮管理组长：王露云组员：陈娇虹林丽清仝月娟赵颖华杜双双物业房屋修缮管理是指：物业服务企业对所经营管理的房屋进行修复，维护和改建的管理活动。通过对房屋的正常维护和保养，不仅可以防止和控制房屋在使用过程中受各种因素的影响，还可以保障业主或使用人的安全。物业修缮的原因自然原因地理原因生物原因灾害原因使用原因P106修缮工程分类按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。1翻修工程。1凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。2翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。3翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。4翻修

2、工程主要适用于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。无修缮价值的房屋。基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。２小修工程１凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。２小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的１％以下。3综合维修工程１凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。２综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的２０％以上。３综合维修后的房屋必须符合基本完好或

3、完好标准的要求。４综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。4大修工程。１凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。２大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２５％以上。３大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。４大修工程主要适用于严重损坏房屋。5中修工程１凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。２中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２０％以下。３中修后的房屋７０％以上必须符合基本完好或完好的要求。４中修工程主要适用于一般损坏房屋。迎接奥运故宫大修11.15上海特大火灾小小的失误造成了一场特大火

4、灾，生灵涂炭啊。。。。修缮范围１房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。2用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修；３用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理；4因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。5市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。房屋修缮应注意做到：１与抗震设防相结合。在抗震设防地区，凡房屋进行翻修、大修时，

5、应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。２与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区，各类修缮工程均应贯彻“以防为主，修治结合”的原则，做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。３与预防火相结合。在大、中修时，对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能，在住户密集的院落，要尽可能留出适当通道或间距。４与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治措施；对经常发生山洪的地区，要采取防患措施；在易受暴、台风袭击的地区，要提高房屋的抗风能力。５与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷装置、并定期检查修

6、理。、海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应被委托方去做。请分析：（1）工程部人员这种想法对吗？（2）特种设备技术档案应包括哪些内容？1）《物业管理条例》明确规定：物业管理公司对于接管的小区，可以将该小区的部分业务转包给具有资质的专业公司，但不得将小区的所有业务全部转包出去。工程人员想把设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常

7、小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责，符合《物业管理条例》的规定。（2）包括特种设备的名称、合格证明、使用说明、验收记录、维保记录等、四川省汶川“５﹒１２”地震发生后，受地震影响，Ｃ市的某住宅小区楼宇内公共走廊的墙面出现了懈惰裂纹，电梯大堂墙面装饰的石材的也出现了脱落，业主家的墙壁也有许多出现了开裂，甚至是脱落。业主们对此充满担忧，议论纷纷，担心房子的质量问题，更关心对如此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将采取什么措施修复房屋。请问：1对业主们对房屋安全问题的担心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑虑？2对开裂墙壁的维修应有谁承担