[管理学][物业管理]房屋修缮管理

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1、第十章房屋修缮管理一、修缮的概念及其作用（一）房屋修缮的含义房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。（二）房屋修缮的特点1．设计和施工都只能在一定范围内进行，往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。2．房屋修缮是大量的经常性的工作。3．房屋修缮项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。4．房屋修缮由于要保持原有的建筑风格

2、和设计意图，并达到与周围环境相协调，因此技术要求较高。5．房屋修缮具有生产和服务双重性。（三）房屋修缮在物业管理中的作用1.搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，保持房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住户的工作和居住的质量。2.搞好房屋修缮工作，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，可使房屋保值、增值，为业主增加财富，节省建房资金。3.搞好房屋修缮工作，有利于加快城市建设，美化环境，促进城市经济的发展。4.搞好房屋修缮工作，有利于物业管理公司在住户中建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，

3、为其他业务开展打下扎实基础。5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础，而良好的房屋修缮服务本身就是一种竞争资本。二、房屋修缮管理的原则和内容（一）房屋修缮管理的含义房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定合理的修缮周期和科学的修缮计划，以及确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工期，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。（二）房屋修缮管理的原则1.“经济、合理、安全、实用”的原则经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合

4、理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。2.区别对待的原则区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同的修缮标准。3.为住户服务的原则树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住户服务。（三）房屋修缮管理的内容1.掌握房屋建筑的完好情况，根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋质

5、量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。2.制订和执行修缮原则、范围、指标和年度修缮计划，审核修缮方案和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。3.做好施工准备和施工管理工作，严格按照设计和有关规程进行施工，按验收规范进行质量验收。4.建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。5.加强人力、材料和工具等生产要素的管理，实现生产要素的优化配置和最佳组合。6.做好成本预算及成本计划工作，按成本计划控制工程实际成本，加强成本核算。

6、7.做好房屋修缮资料的收集整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持房屋技术资料的完整，以便查阅使用。（四）两种不同部门房屋修缮的区别房管部门的房屋修缮不等同于物业管理中的房屋修缮。两者同中有异，其区别主要是：1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同房管部门对管辖内的房屋实行行政管理，放房屋修缮的出资者与承担人是同一的，房管部门只是充当了政府房管修缮的实施者和执行者；而物业管理公司却不同，其房屋修缮完全是根据公司与业主双方之间的契约约定，按房屋商品化的约定规定双方责任，是一种有偿服务。业主是修缮出资者，物业管

7、理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。2.即使同是有偿服务，性质也不同（1）产权标准不一。房管部门凡有偿服务对象一定是异产的（非公产的），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。（2）经营性质不一。前者的有偿服务是创收性的，后者的有偿服务却是经营性的。因为前者的房屋修缮管理还是行政性的，后者的房屋修缮管理却完全是商业化、市场化。（3）财务结算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理费用中，后者的收入直接作为正常管理费用。三、房屋查勘与完损等级评定（一）房屋查勘的目的房屋查勘是物业管理公司了解和掌

8、握所管房屋的完损状况而必须进行的一项重要基础工作。通过查勘，及时发现房屋的损坏程度，以便采取必要的养护和修缮措施。其目的是：1.监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状况，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。2.掌握房屋的完损状况，依据（房屋完损等级评定标准），评定房屋的完好等级，计算房屋完好率。3.为安全使用提供信息。4.为编制房屋修缮计划提供依据。5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。（二）房屋查勘的内容房屋查勘可以分为定期