论房产市场价格的超调现象

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1、论房产市场价格的超调现象　　房产市场价格波动会引起整个宏观经济波动，世界历史上房产市场价格的剧烈波动给经济带来巨大灾害，曾经发生在美国和日本的房地产泡沫最为典型。美国1923～1925年间房地产价格飞涨，1926年大幅度下跌，跟随而来的是1929年股票市场大崩溃、二十世纪三十年代世界经济大危机。揭示房产市场价格变动的内在规律，对于指导房地产经济和整个国民经济健康稳定发展，具有重大的理论意义和现实意义。　　一、货币供应增长过快是房产市场价格持续上涨的根本原因　　货币主义者研究世界各国经济得出结论：每当一个国家的通货

2、膨胀率持续地很高时，其货币供应的增长率也必然是很高的，通货膨胀是一种货币现象，物价水平的大幅度持续上升，只能发生在货币供应不断增加之时，高度的货币增长引起高度的通货膨胀。房产作为一种商品，其价格水平与货币供应量密切相连。货币供应增长过快是房产市场价格持续快速上涨的根本原因。　　二、基本模型　　房产既是一种消费品，又是一种投资品。作为消费品，房产既是必需品又是奢侈品。住房为居民生活所必需，商业店铺是开展商业活动的必要条件，房产是必需品。当人们购买力增加时，就会产生对高档住宅、宽敞营业场所的现实需求，房产是奢侈品。作

3、为投资品，投资者和投机者购买房产用于出租获取租金收入，用于房产市场价格上涨后卖出贱买贵卖获取差价收入。　　房产的价格具有充分的弹性，当货币供应量增加时，持有货币的购买力立即增加，但房产的供给受垄断、土地的有限性、房地产开发周期长等因素的影响不能立即增加，供求对比的变化立即导致房产市场价格上涨。在一般居民的支出中，住房支出是最大笔的支出之一，房产市场价格的上涨会导致支出的大额增加。对投机者而言，房产市场价格的上涨会产生巨额的差价利润。所以，一旦房产市场价格上涨的势头出现，消费者恐惧房产市场价格进一步上涨后住房支出大

4、幅增加，认为如果不早动手将遭受巨大损失或再也买不起房；投机者希望早点乘价低之时买进，以便将来多赚差价。于是，对房产市场价格可能进一步上涨的预期导致追涨之风蔓延，吸引更多的房产必需者和投资者及投机者加入抢购的行列。此时如果银行贷款利率相对较低，或者由于物价上涨导致银行利率实际为一个负利率，则投机者对贷款的需求是无限的，贷款买房能得到房产市场价格上涨和负利率的双重好处，这就进一步扩张了投机需求，使房产需求的增速远大于房产供给的增速，于是房产市场价格快速上涨。因此，当货币供应增长过快时，在普通商品供过于求或供求平衡的条

5、件下，首先导致房产市场价格的快速上涨。由于投机的需求份量很大而缺少真实消费需求的支持，所以由投机产生的虚假需求远大于住房真实需求，形成住房需求暂时远大于供给，从而价格上涨到远高于长期均衡的水平，即在长期中供求平衡时形成的价格水平。　　在一个较长的时期内，普通商品的价格水平可以进行调整，这时货币供应量的增长导致普通商品的价格也上涨，普通商品的投资不断增加，吸收了相当一部分流动性。同时，由于价格涨幅太大，超过一般消费者的购买力，大部分消费者退出抢购的行列，房产市场的购买者仅剩下少数消费者和投机者，从而流向房市的流动性

6、减少，房产价格由于缺少流动性的支持开始下跌。下跌的势头一旦出现，对市场价格进一步下跌的预期导致房产必需者和投资者推迟入市，投机者恐慌性抛售房产，从而对房产的需求快速下降，但供给由于房地产开发建设周期长等因素的影响不能立即减少，且由于投机者的抛售导致供给增加，形成供大于求的局面，价格大幅快速下跌，其跌幅会超出长期均衡水平，价格居于长期均衡价格之下。　　三、实证分析　　2002年～2006年我国房产市场价格上涨很快，其根本原因在于货币供应的快速增长。这一时期，我国货币供应量增长较快，流动性过剩现象日渐突出，对外贸易顺

7、差的快速增长和资本大量流入导致外汇储备的快速增长，加速了货币供应的增长。2002年12月至2006年12月我国外汇储备由2864.07亿美元增加到10663.44亿美元，且增势不减，2007年1～6月继续快速增长。2002年12月至2006年12月我国货币供应量如下表所示：　　货币供应量单位：亿元　　从上表可知，2003年12月至2006年12月我国货币供应量同比增长情况如下：　　货币供应量增长　　而同期国内生产总值及增长情况如下表所示：　　2002年至2006年国内生产总值及比上年增长率：　　可见，这一时期货币

8、供应量的增长速度快于经济增长速度，这将导致物价上涨。同期居民消费价格分类指数如下表所示：　　居民消费价格分类指数上年同月=100　　根据上表可知，这一时期除2002年外，居民消费价格指数连年上涨，居民居住支出上涨快于烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务等，2004年及2005年连续两年居住支出涨幅最高，其余年份居住的支出上涨仅次于食品。由于人们用于食品的支出相对于人们用于