土地信托模式的国际借鉴与思考.doc

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1、土地信托模式的国际借鉴与思考内容摘要：本文首先介绍美、日两国土地信托的模式及特点，然后分析现阶段我国农村推行土地信托制度的意义与作用，并在此基础上，借鉴美、日土地信托经验，构建出符合我国国情的农村土地信托运作模式。本文最后从法律、信息、资金、技术支持等方面对这种模式的运作进行了阐述，同时也阐明了我国现阶段土地信托制度运作中应明确的几个问题。关键词：土地信托模式借鉴思考支持体系土地信托指土地信托机构接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权不变、承包经营权相对稳定的前提下，依据市场化、规模化、现代化的要求，按自愿、平等与有偿的原则，将村民拥有的承包地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位

2、或个人的行为。美、日土地信托模式及特点美国土地信托模式及特点美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(rawland)，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。该模式具有以下特点：通过资金的“集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险;投资人所拥有的

3、受益凭证可以流动，具有较强的变现性。如1所示。日本土地信托模式及特点1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年，《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人，并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。该模式具有以下特点：

4、替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性，但无能力开发的现象，具有替代性；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的管理与处置手段多样化。如图2所示。我国推行土地信托制度的意义土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在我国产生深远的影响。推行承包地使用权流转，可遏制土地抛荒现象当前，尽管我国的土地使用权流转已取得了一定成效，但不容忽视的是，由于农业生产

5、成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，无论是经济比较发迗的东部及沿海地区，还是经济相对落后的中西部地区，土地抛荒在一定范围内仍普遍存在，而抛荒会危及精食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后，8000多农户信托的土地不但没有荒废，而且由转包人进行产业结构调整后，使当地农业走上了集约化、规模化的道路。有利于调整土地结构，提高土地利用规模效益浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务，不到半年时间，全县流转土地万亩，土地流转率已超过了40%,土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中，有50%的农田进行了种养结构

6、的调整，土地产出量增加5到10倍，从而使土地得以发挥最佳效益。促进农地整理，增强市场竞争能力据统计，我国每个农业劳动力经营耕地面积为3—10亩，而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳动力经营耕地面积为3000—10000亩，农业劳动生产力低下，导致国内农产品价格等于或高于国际市场的价格，不利于参与国际市场的竞争，通过土地信托，可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的经营状况，使土地向种养大户集中，生产优势经济产品，并运用农地整理手段，提高机械化程度与劳动生产率，降低农业生产成本，增强农产品国内、国际市场竞争实力。加速农村人口流动，提高土地资源配置效率近些

7、年来，我国经济的高速发展，推动着产业结构的转换，第二、第三产业的比重迅速增加，农村人口转变为城镇人口的过程加快，城市化率已由1949年的％提高到目前的40%左右，客观上为土地使用权流转提供了平台。同时，实现向市场经济的转变，促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动，而无土地的流动，就会使土地处于闲置状态，只有成立土地信托机构，才能提高土地资源重组效率，使土地经营权依法、规范与经济流转。设立土地信托制，有利于维护农民的权益农村问题的解