房地产市场的均衡发展及其实现

《房地产市场的均衡发展及其实现》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产市场的均衡发展及其实现一、中国目前房地产市场供求非均衡且存在经济学意义上的悖论近几年，随着国家住房分配制度的改革，房地产的需求有所上升，但仍然低于供给的增长速度，导致国家整体房地产的供给过剩。到2001年第一季度为止，我国空置的商品房又新增1000多万平方米，达到了创历史新高的9124万平方米，这种趋势目前仍在快速发展。在这种供求格局下，中国房地产却出现了一种与经济学理论相悖的非均衡现象：一方面是房屋的有效需求不足，另一方面却是房地产价格的持续上涨。产生这种现象的原因有以下方面：1.消费者房价预期与现实房价相距甚远是形成上述局面的根本原因。据世界银行调

2、查，住宅价格应保持在家庭收入的3～6倍为宜，超过6倍便很难有市场。以此为准，我国房价明显偏高。以上海为例，职工平均年收入S000元，双联工18000元，3～6倍为5.4～10.8万元，然而一套中等水平、70平米的商品房，也需20～30万元。现行房价显然超出了消费者能力承受范围，而且还有不断上涨的趋势，结果必然遏制大量有效需求。2.部分房地产畅销省份和地区的房屋价格上升，带动了其他省份房地产价格的上升，并产生了攀比效应。同样以上海为例，根据上海市房地产交易中心的数据，至2001年第一季度，上海市内小商品住宅价格定基指数已经上升到1050.37点，比1999年底

3、的1000点的基期上升了50多点。在这种条件下，其他省份和地区的房地产定价自然会产生攀比，形成所谓“比价效应”，最终是全国的房地产价格整体成加速上扬趋势。3.近几年房地产市场出现了一批设计新颖、结构良好面积适宜的新型住宅，创造出大量有效需求，这部分房屋价格上升也带动了全国平均价格的上升。4.房地产价格中内含的较高的利润回报是房地产价格居高不下的重要因素。国际上房14地产业的平均利润率基本上是6～8%，但我国国内房地产业平均利润率却不低于30%，连利润率最低的“安居工程”，也有15%的利润率。较高的利润率必然使价格居高不下。5.“马太效应”因素使然。目前在中国

4、房地产市场供求结构中就存在着这一效应，表现为，一方面消费者一方预期住房商品的整体价格应是呈下降趋势的。预期房地产价格下降的因素至少包括：其一，国家对房地产消费的减税让利政策的不断推出和实施；其二，开发商开发的住宅房屋不断增多、空置房率不断上升；其三，加入世贸组织后，随着关税的降低建材价格会下降，房屋的建设成本会相应下降，而且国外开发商也会打入国内市场，开发市场竞争的加剧将引导价格走低。也正因为如此，目前消费者能够承受的市场价格是不能过髙估计的。但另一方面，房地产供应商则认为，由于国家住房分配制度改革、居住城市化趋势以及中国人口众多等因素的共同作用，住房商品的

5、需求应该呈上升趋势，再加上国房景气指数中的商品房价格指数呈现更加强劲的攀升势头，使房地产开发商对未来预期良好，因而积极开发、增加供给，并使有效供给速度加快。6.部分政策因素被市场利用，在某些方面加剧了房地产业市场的供求不均衡。如经济适用房政策。据调查，各地经济适用房大都没有实现以较低的价格供应低收入家庭的预期目的。经济适用房的价格“不经济”也与房地产开发商迫于成本积压的压力，不得不放宽需求者标准有关。结果，大批经济适用房的建成非但没有使住房的空置率减少、房价降低，反而抑制了大批有效需求，而且在很大程度上将本应降低的房价拉髙。另外，住房分配货币化政策实施以后，

6、各地福利分房并未立即停止，据国家统计局统计，1999年65.8%的城镇居民有住房产权，其中48.4%通过福利分房拥有产权，更重要的是福利分房制度仅以相当于当地商品房价格的30%左右投入便可获得住房产权。这48.4%通过福利分房获得产权的人将很大一部分本应通过货币分配的有效需求化解，加剧了住房空置率的升高。此外，中国还有大量的公房私租，公房私租价格低、机会成本小，成了大批用房者的首选。相对低廉的房屋租赁价格使一大批能租到公有住房的居民放弃了买房的打算，也减少了本应是有效需求的部分。7.附加成本呈攀升趋势推动了价格的上升。由于中国土地初级/二级市场费用差距过大等

7、原因，房地产业的土地成本相当高，再者由于住宅所应有的诸如供暖设备、卫生设备成本随户数增加而增加等原因，建立以中低等收入者为销售对象的大众化住宅利润相对较小，于是开发商不顾市场需求纷纷建立豪华公寓和高级住宅。而且在设计中加入很多“附加价值”，如所谓美式、欧陆式建筑上面那些并无太大用处的豪华装潢的昂贵的材料，这些因素摊到住宅成本中，房价无疑又被拉上一个台阶。这等于创造了大量无效供给使房地产市场供求脱节更为严重、空房率节节上升，加剧了房地产市场的供求不均衡。二、房地产市场的均衡发展及其实现从目前我国经济发展阶段的特征和特定的国情实际考察，作为我国成长性产业的房地产

8、业保持供求的大体和相对均衡条件下的快速发展，无疑会对