财产保护与估价

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1、财产保护与估价：《物权法》的出台，向公民培养、输送了一种权利意识和财产归属意识，财产权成为人们关注的焦点，公私财产权受到平等保护作为一大亮点使得这部酝酿十多年的法律被人们称为公私财产权法。“物权”是一种财产权，包括所有权、用益物权和担保物权。在对于私人、法人的不动产物权的保护上，只有从财产价值的角度切实加以保护，才是真正可行的保护，而这种保护离不开房地产估价师的专业参与，估价行业在征收、抵押、课税、拍卖、保险等领域与公、私财产保护息息相关，估价师在切实保护国有财产、私有财产中发挥着不可低估的作用。随着估价领域的不断拓展，估价技术方法

2、的不断成熟，估价专业人才的不断成长，财产保护作为各种估价目的的最终目的将与估价相互依存，相互促进。　　关键词：财产保护估价　　一、征收中的财产保护与估价　　1、征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。承包地被征收的，物权化的土地承包经营权人有权依照上述规定获得相应补偿。　　2011年12月27日中央农村工作会议温家宝指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生

3、的增值收益。要精心设计征地制度改革方案出台相应法规。旧的征地补偿办法以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性也较大，带有较重的计划经济色彩和政策性，无需评估专业人员介入。在市场经济的今天，征地补偿标准的不公平引发了诸多社会问题，也加剧了城乡贫富悬殊。改革的呼声越来越高，土地征用补偿区片综合价格提供了土地征用补偿费标准研究的新思路。它较我国目前根据《土地管理法》，单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。根据国务院《关于深化改革

4、严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)、国土资源部《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发(2005)144号)文件精神，各地开始推行征地区片综合地价，征地区片综合地价是征地综合补偿标准，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的，原则上只包括土地补偿费和劳动力安置补助费两项内容，如何综合考虑上述因素科学确定补偿标准，就需要评估专业人员的参与，为政府提供最科学可靠的数据。　　2、城市建设中个人的房屋及其他不动

5、产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。西方国家有一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王不可进”，充分体现了私有财产权的神圣。物权法充分体现了对私有财产权的尊重和保护。　　《城市房屋征收管理条例》规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。《城市房屋征收估价指导意见》规定：征收估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被征收房屋的房地产状况进行。但长期以来因为各地政府公布

6、的指导价格偏低，更新较慢，严重滞后于市场价格，补偿金额偏低，征收后补偿额在同一地块买不到类似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何选择评估方法科学测算征收补偿金额，并研究论证公共利益需要和商业性征收的不同模式和性质差别，为政策制定者提供理论依据和实证参考。因此如何充分发挥评估师的专业作用，对于保护私人财产权，切实保护物权，显得尤为重要。　　3、因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的

7、，应当给予补偿。　　抢险、救灾征用补偿虽然没有明确规定必须经过评估确定，但作为一个物权保护的新领域仍然是评估业研究拓展的新课题。　　二、拍卖中的财产保护与估价　　在强制性的不动产拍卖中，法院根据估价机构出具的评估价确定保留价，即确认拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。可见，保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，通过这一机制可以有效地避免利益的过分倾斜，防止被执行人的财产权受到损害。在拍卖未成交的情况下，准许申请执行人或者其他债权人以本次拍卖的保留价接受该财产抵债，既可以使债权

8、人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。可见评估价直接或间接影响当事人的财产权以及案件执行的效率。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》司法解释规定不