论农村住宅产权登记法理基础及现实意义

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1、论农村住宅产权登记的法理基础及现实意义田典艳摘要：我国必须建立健全农村住宅产权登记制度。建立农村住宅产权登记制度不仅有其坚实的物权法、民法学理论基础，而且有着夯实的宪法学和法哲学理论基础。深入研究农村住宅产权登记的法理基础，对于推进我国目前正在各地进行试点的农村住宅产权登记制度的建立，为试点地区的制度建设提供理论指导，完善具体制度的建设，推进城乡统筹发展，保障农民的财产权利，推动社会健康发展等有着极其重要的现实意义。关键词：农村住宅；产权登记；法理基础；现实意义中图分类号我国长期以来不存在明确的农村住宅产权登记制度，导致农村住

2、宅产权不清，管理混乱，农民的合法房屋财产权利易受侵犯。随着《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的相继出台，我国农村住宅产权登记制度首次为法律所明确规定。学者们对宅基地使用权制度的研究已较为深入，对农村住宅产权的研究，以及对具体制度的安排也都提出了很多独到的见解，但是对于农村住宅产权登记的法理基础的分析涉及不多，本文就试图通过揭示农村住宅和产权登记的含义，对农村住宅产权登记的法理基础作一专门探讨，并分析农村住宅进行产权登记的现实意义。一、农村住宅和产权登记的含义（一）农村住宅的含义关于集体土地上房屋的名称有农村房屋、农村住

3、房、农村住宅等多个称谓，我们认为农村房屋这个概念是总概念，关于这个概念的界定一般有狭义与广义之分。狭义上的农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织享有所有权的房屋建筑，即农村住宅或称农村住房。而广义上的农村房屋是泛指集体土地上建筑而成的各类房屋，除通常意义上的宅基地上散居自建房屋、乡镇企业房屋以及公共设施和公益事业房屋外，还包括了由当地政府在集体建设用地上“统规统建”或“统规自建”的农民集中居住区房屋以及各类工商业用途的房屋等。而我们主要研究的是在宅基地上农村村民自建的农村

4、住宅。另根据相关机关的解释，这里的“农村村民住宅是指，农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，例如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等等。”参见尹飞著：《物权法·用益物权》，中国法制出版社2005年版，第258页。故在进行农村住宅产权登记时应包括农村住宅的附属建筑物，在我们的实地调研中，武汉市江夏区、新洲区房管局等在进行农村住宅实地测量中也是将牛棚、猪圈等附属建筑物包括在内，只不过在拆迁时对附属建筑物和设施的补偿与对农村住宅的补偿有所区别。（二）农村住宅与小产权房的区别提及农村住宅总会联想到在集体土地上建

5、设的小产权房，在此有必要对两者进行区分。我们认为农村住宅，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋，不包括农村集体经济组织享有所有权的房屋建筑。而“小产权房”则是指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房产部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，相比城市里产权完全的大产权房而言，此类房屋不受我国法律的保护，所以称为“小产权房”。两者的建造主体不同、适用对象不同，故不能将其混淆。（三）产权登记的含义产权登记又称权属登记、房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项

6、在房屋登记簿上予以记载的行为。参见《中华人民共和国房屋登记办法》第2条规定。在2008年建设部颁布的《房屋登记办法》中没有特别列明房屋产权登记的种类，而是将国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记区别开来，再进行分别规定，其原因有集体土地上尤其是宅基地上建造的房屋，由于法律禁止宅基地进行流转而限制了房屋的抵押和流转，故需对国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记进行区分。为了进一步对产权登记进行理解，我们可以参考一下《城市房屋权属登记管理办法》中的有关规定。根据2001年修改后施行的《城市房屋权属登记管理办法》第9

7、条的规定“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。”其中，“总登记，是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记，是指新建成的房屋，当事人在取得竣工验收合格证明之后，依法向产权登记机关申请的登记。转移登记，是指因房屋买卖、继承、交换、赠与、划拨、转让、析产、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移而进行的登记。变更登记，是指因房屋所有权人姓名发生改变或房屋状况发生改变而进行的登记。他项权登记，是指因房地产进

8、行抵押而发生的登记。注销登记，是指因倒塌、焚毁、拆除等原因致使房屋灭失的，房屋所有权人和房屋拆除单位应办理的登记。”参见《房屋产权登记有关知识》，天津政报2003年第6期。在该办法中对房屋产权登记的规定也不失为对产权登记的概念理解的进一步释义。通过对产权登记概念的理解，我们可