房地产经纪市场效率及激励研究综述

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1、房地产经纪市场效率及激励研究综述近两年，房地产行业在我国虽为调控的对象，但其在国民经济中占有重要地位却无可置疑。根据统计，目前中国每年房地产的销售额已达到5万多亿元人民币的规模，占GDP的比例超过10%。以2010年和2011年为例，2010年全国商品房销售总额为52479亿元，完成投资48267亿元；2011年全国房地产销售总额为59119亿元，完成投资61740亿元。并且，房地产开发活动可以带动50多个关联产业和部门的发展，关联几百种产品和服务。同时，房地产业的发展还对解决社会就业有重要作用，每年要为社会

2、提供大量就业岗位。房地产行业每年的销售总额巨大，这其中很大一部分销售是通过房地产经纪实现的。房地产经纪市场的效率高低直接影响房地产市场的效率和社会资源的有效利用。由于房地产经纪在发达国家已有几百年的历史，发达国家对此方面的研究无论从理论方面还是实证方面均比比国内要深入得多；而我国的房地产市场只有20多年的发展历史，国内在这方面的研究较少。故拟以国外研究成果为主、结合国内研究成果对房地产经纪市场的效率及激励问题进行综述。虽然国外的房地产经纪市场已有几百年的发展史，但对其进行系统研究尤其是市场效率方面的研究却较晚

3、，主要从20世纪70、80年代开始。国内对房地产经纪的研究比国际上的研究有所滞后，2007年宋春红等认为当时国内对房地产经纪市场运行效率的研究基本上处于一片空白，这种观点不一定全面，但也可反映出国内在此方面的研究成果很少。国际上对此问题的研究对于国内的房地产经纪市场有切实的指导意义。―、房地产经纪市场的概念和分类房地产经纪属于房地产中介服务的一种，房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。房地产经纪的概念也比较广泛，根据2011年1月20日住房和城乡建设部等三部委联合发布的《房地产经纪管

4、理办法》，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪在美国被称作realestatebroker或realestateagent。从住建部对房地产经纪的定义，可以知道房地产经纪是与房地产市场交易联系在一起的。房地产市场细分的标准和依据有很多，包括按地域范围细分、按房地产用途细分、按增量存量细分、按目标市场细分等[4]。其中按增量存量细分是使用较多的一种划分方法；按照增量存量细分，房屋交易可划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场

5、）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场)。对应于房地产一手房市场和二手房市场的划分，房地产经纪活动也可相应进行分类。人们在实际操作中往往把一手房市场的经纪活动称作一手房代理，把二手房市场的经纪活动称作二手房中介。陈英存2007年在其博士论文中对一手房代理和二手房中介活动中经纪公司的权利和责任以及介人交易活动的深度作了对比分析，认为这两个市场各自具有各自特性，两个市场差别较大。二、房地产经纪市场的总体研究情况对于房地产经纪市场的总体研究，已有学者分2000年及以前和以后分别进行了详细的综述。这里主要引用已有的综

6、述成果。根据2000年Benjamin的总结[8、9]，2000年及以前，房地产经纪研究主要可分为八个方面：（1)房地产经纪企业的性质；（2)房地产经纪公司的佣金和补偿；（3)成功售出的时间长短（time-on-the-mar?ket);(4)房地产经纪市场的效率和公平；（5)经纪对房地产价格的影响；（6)房地产经纪行业的法规;(7)法律义务；（8)国际比较。对2000年以后的房地产经纪行为研究，EmilyNormanZietz和G.StacySirmans在2011年将其总结归纳为六个方面[1°]:(1)房

7、地产经纪公司的特性和加盟经营；（2)房地产经纪公司的佣金及补偿；（3)经纪产品和服务；（4)经纪公司对房地产价格销售时间的影响；（5)工业技术和房地产经纪；（6)房地产经纪中的效率和生产率。从上述综述文献来看，房地产经纪激励（即佣金和补偿）和市场效率问题是房地产经纪研究的一个方向。从经济学研究的主题来说，稀缺与效率是经济学的双重主题[]，可见效率对于市场经济的重要性。房地产经纪作为一种社会经济活动，效率对其而言也是非常重要的。Benjamin和EmilyNormanZietz等在其综述总结中，均指出在房地产经

8、纪研究的几个方面中，相关学者对效率和激励方面特别关注，研究成果也非常多。三、房地产经纪市场效率的研究房地产经纪市场的效率问题，可以分为怎么衡量效率，经纪市场是否有效率，采用哪些方式或模式效率更高等几个方面。(一）房地产经纪市场效率的衡量关于房地产经纪市场的效率衡量问题，在美国经常使用“X-效率”这一指标。X-效率通常被定义为由于资源分配无效率或资源利用无效率而导致的与效率前沿面的偏离[12]。And