2010年房产估价师经营及管理辅导之房地产市场及市场运行十三

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1、同程教育（www.toonedu.com）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行十三第五章　现金流量与资金时间价值第一节　现金流量从企业的角度来说，房地产开发投资的目的，是在提供满足市场需要的房地产产品或服务的同时，获得相应的经济效益。为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算房地产开发投资项目经济效果的评价指标。而进行这些测算的基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。（09版教材新增内容）一、现金流量的概念房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态看，

2、房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金

3、流入与现金流出之差称为净现金流量。经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、管理费用、销售费用和税金支出等。房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。二、现金流量图把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向（收入或支出）、数额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效

4、果评价，我们有必要借助现金流量图来进行分析。现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图5-1所示。同程社区（club.toonedu.com）教育培训互

5、动交流平台同人网（www.cphrd.com）教育培训网络营销平台同程教育（www.toonedu.com）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！例题1．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。（2004年试题）A．资金运动的时间始点B．日历年度的年初C．某一基准时刻D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点答案：ACE购买—更新改造—出租—出售模式现金流量图同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（www.cphrd.com）教育培训网络营销平台同程教育

6、（www.toonedu.com）专注于个性化人力资源开发与管理今同程，为明天！易混淆点辨析1．问：房地产投资活动中的现金流量书中有几点我有不同看法：第一：开发—销售模式书中应有一个向下的垂直箭头表示销售税费可在4—6中间或者在6现房销售收入下）（因在建造成本与相关费用中并没有说明有销售税费）；第二、开发—持有—出租—出售模式第n点应是转售收入啊，怎么会有出租收入呢；第三、第145页第四行最后一句话可能是书中错误还是我误解，书上说现金流入包括销售收入和销售税费，我认为销售税费应说成是现金流出。答：第一，应该有一个销售税费，可以在3、4、5、6下方；第二，n点向上有一个长的转售收入

7、，可能还有一个出租收入和向下的一个运营成本；第三，你的理解正确。例题2．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（　）。A．购买—持有—出租—出售B．购买—更新改造—出售C．购买—更新改造—出租—出售D．开发—销售E．开发—持有—出租—出售答案：DE同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（www.cphrd.com）教育培训网络营销平台