物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策

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1、物业使用人拖欠账款原因及物业管理公司的催款与管理政策0923111044袁舒婷摘要：物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。本文对现在物业管理费用拖欠问题进行分析，并给出相关的催款与管理政策关键词：物业管理物业管理费用拖欠物业公司一．什么是物业以及物业的分类“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产

2、、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。构成物业的要素有：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相

3、邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此可知：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。根据使用功能的不同，物业可分为：商业物业（分写字楼、商场、宾馆饭点等）、工业物业、机关物业（学校、机关单位办公机构、医院、军警单位等）、住宅物业（普通住宅、公寓、别墅）、农林牧渔物业（农业设施、林场、鱼塘、牧场等）、其它物业（公园、道路、绿地、桥梁）二．什么是物业管理物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划

4、内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。通俗地讲，物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”。物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理

5、改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。　物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。三．物业管理费用的构成及其收取和催缴程序物业服务费用由物业服务成本、法定税费和

6、物业服务企业利润构成。物业服务成本包括如下九项：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:

7、30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。物业管理费用收取一般分为预缴一个月，三个月和半年。对于预缴一个月管理费：物业公司财务部将于每月１５日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴

8、纳下月的管理费。 每月的１日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉７日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。预缴一季度管理费：物业公司财务部将于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个