房地产开发企业成本核算问题研究

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1、房地产开发企业成本核算问题研究　　【摘要】房地产开发企业的成本核算对企业利润产生直接影响，很大程度上反映了房地产开发企业的财务管理水平。土地及设备费用、筹资成本及其他配套管理费用是房地产开发企业成本的主要组成部分。现阶段，我国房地产开发企业主要存在成本归集对象难以确定、成本费用分配和归集随意性强、账簿设置不合理、重工程决算轻项目决算的问题。可以通过建立全部门的成本核算制度，明确成本核算措施并强化会计监督的方式解决以上问题。　　【关键词】房地产开发企业成本核算　　房地产成本核算是指将房地产开发企业在房地产开发过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算项目开发总成本和单位建

2、筑面积成本的会计过程。房地产成本核算直接影响到房地产开发企业的盈利能力，是房地产开发企业财务成本管理水平的集中体现。房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平，实施有效的风险管理，是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。　　一、房地产开发成本的主要构成　　房地产开发成本以用途划分，可以分为土地、前期工程和设备费用，配套及其他费用以及筹资成本和管理费用三个部分。　　（一）土地、前期工程和设备费用　　土地、前期工程和设备费用是房地产开发成本的最重要的组成部分，通常占开发总成本的80%以上。其中，土地费用又是此项费用的主要组成成分，主要包括动迁

3、费用、土地出让金、拍卖佣金以及契税等；前期工程费用是指为保证工程进度而在施工前支出的各项费用，主要包括测绘规划和设计费用、三通一平费等费用；设备费用则主要包括设备购置和安装调试费用等。以上费用均可视为经济学意义上的沉没成本（SunkCost），即在真正进行开发活动之前已经支出的费用。房地产开发商通常将土地费用、土地开发面积及容积率结合考虑，换算成每单位平方米的土地成本，作为项目可行性评估的重要参考。　　（二）配套及其他费用　　配套费用主要指为了保证和提高房地产项目销售和使用价值而投资在配套设施及基础设施上的费用。大致可分为基础设施建设费（水、电、煤气、照明及道路等基础设施）和公共配套

4、设施费（商店、停车场、学校等公共配套设施）。另外需要指出的是，在开发过程中，房地产开发企业常需要支付诸多行政事业性收费，这一类型的税费种类不一、收费标准较高且具有一定的强制性，对开发商构成了一定的成本负担。配套及其他费用一般占总开发成本的10%-15%，由上可知，这其中的部分费用可以通过各种方式有效削减，从而显著降低开发成本、提高房地产企业利润率。　　（三）筹资成本和管理费用　　房地产开发投资周期长、数额大、风险高的特点，决定了几乎所有的房地产开发项目都是通过外部融资来满足资金需求的，外部融资成本即为筹资成本，是开发成本的重要组成部分；管理费用则主要包括管理施工人员工资薪酬以及相关折

5、旧费用等。　　二、房地产企业成本核算存在的问题　　不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：　　（一）成本核算对象确定困难　　确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法

6、准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。　　（二）费用化归集和分配方法不合理　　成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。　　（三）重工程决算，轻项目决

7、算　　由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。　　三、提高房地产企业成本核算质量的建议　　（一）建立科学有效的成本控制体系　　通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资