美房地产经纪走向“零利润”时代

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1、美房地产经纪走向“零利润”时代全美房地产经纪人协会涉嫌妨碍公平竞争一案终于有了最终结果。美国司法部的判定是，该协会限制竞争、妨碍房地产市场公平竞争，并要求法院禁止这个国家房地产业最大商业组织的相关规定。这项判定意味着，房地产经纪人协会企图通过限制竞争来维护经纪行业固定佣金制度的企图以失败而告终。这将导致表面风光的美国经纪行业最终走向“零利润”时代。　　从今年5月开始的全美房地产经纪人协会涉嫌妨碍公平竞争一案终于在9月有了最终结果。美国司法部对这一官司的判定是，该协会限制竞争、妨碍房地产市场公平竞争，并

2、要求法院禁止这个国家房地产业最大商业组织的相关规定。　　全美房地产经纪人协会此前曾出台规定，允许房地产经纪人禁止同行在网上公布共享的房源和客户信息，同时禁止降低佣金率。司法部在相关声明中指出，全美房地产经纪人协会的规定“限制了折扣，阻止消费者从完全、公平的竞争中获利，通过打压新商业模式保护老模式”。　　美国房地产业观察家指出，司法部的这项判定意味着，房地产经纪人协会企图通过限制竞争来维护经纪行业固定佣金制度的企图以失败而告终。这将导致表面风光的美国经纪行业最终走向“零利润”时代。　　新老经纪之争美国的

3、地产经纪行业十分成熟，买方经纪人、卖方经纪人分工明确，信息共享也比较充分。一个卖方地产经纪人手中的房源，通过经纪协会内部的信息沟通平台，允许多家买方经纪人同时获得；卖方手中的客户资源也一样和买方共享。同时，通过成文和不成文的规定，地产经纪一直保持着6％的佣金率，由买卖双方平分。多年来，这种信息共享、佣金固定的模式一直平稳运行。　　但是，随着近几年美国房地产市场的持续火爆，互联网经纪迅速兴起，他们比传统经纪人发布信息更快更全，成本也更低，普遍采取低佣金率。目前，依赖电子商务的网上房地产经纪的费率普遍比传

4、统经纪要低23个百分点。于是，为了维护利润率，很多传统经纪人开始禁止其他同行在互联网上公布他们的房源和客户信息，禁止以低佣金率出售房源。全美地产经纪人协会也支持这种做法，并在章程中做出了相应的规定。　　另一方面，长期缺乏价格竞争的美国地产经纪业早就引起了司法部旗下反垅断部门的高度关注。此次限制信息共享、禁止降低佣金的政策终于受到了检控。全美地产经纪人协会被指采取非法手段排挤竞争，垅断交易价格。甚至连支持房地产商的部分州政府也成了监管部门的调查和指控对象。之后，全美房地产经纪人协会虽然也曾表示将修改这

5、一规定，但是，司法部认为，该协会对这一规定没有作出实质性的改变，仍然对“创新”的经纪人不利，并最终损害消费者的权益。　　面对司法部的裁定，拥有120万会员的全美房地产经纪人协会发言人史蒂夫·库克并不认为协会的这一做法限制了竞争行为。史蒂夫指出，协会规定的出发点，其实与生产商控制零售商价格的做法类似。　　他举例说，如果甲乙两家零售商的货源都从同一家生产商获得，而甲乙的唯一区别是，甲聘有专人为顾客提供关于产品的有用资讯，乙却没有此项服务。如果不采取措施控制价格，可能出现的情况将是，顾客先从甲那里取得关于产

6、品的有用知识，然后再到乙那里以较低价格（乙的成本较甲低）买相同货品。类似行为的存在，令零售商缺乏动力去为顾客提供资讯服务，从而影响产品的销路，生产商的利润会因此下降。所以，生产商希望控制零售商的价格来解决这一的问题。　　同样，地产经纪在取得客户的信任，将楼房委托给其代售前，需要花费成本做各种各样令客户满意的工作。通过这途径所得的客户及其房地产资料，地产经纪如果没有权利拒绝让同行取得，拒绝他们在网上公布，那么情况就会如上述例子中，乙可以不花任何资讯服务的成本，却仍然获得客户光顾一样。因此，协会才通过规定

7、，给予会员权利拒绝同行将房源信息放到网上。　　宾夕法尼亚州立大学教授史蒂夫·索亚也认为，禁止公开房源，对经纪人、对协会而言都是可以理解的。他指出，地产经纪竞争正日益激励，消费者们获得的信息越来越多，他们也要求更好的服务；同时，消费者正有更多的地产经纪和服务方式可以选择。但他也承认，尽管如此，还是不足以说明，这个行业的竞争已经充分了。因为，随着互联网服务的不断发展，在其他提供信息收取佣金的行业，如宾馆机票预订、股票交易，佣金费率都出现了大幅下降。人们普遍认为，地产经纪也没有理由保持固定佣金率。　　针对信

8、息共享和佣金率的问题，美国的地产经纪人分成了两派。老派的势力认为，佣金率不能降。美国业主草根协会主席布鲁斯说：“传统的地产经纪人正想尽一切办法，希望能够在这竞争日益残酷的市场中，继续保持固定佣金率。”他们认为，高佣金率是高质量服务的保证，如果降低佣金率，消费者今后得到的经纪服务将下降。　　新兴的互联网经纪则认为，行业协会的这一做法明显是代表了传统经纪人的利益，收取多少佣金费应该由经纪人自己决定。他们同时指出，互联网降低了信息成本，所以佣金率能够比传统经纪