房地产全程精细化管理

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1、房地产项目精细化管理开发管理的新主张——“五图一书”企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图管理施工关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书状景现愿管做大难点业绩资源机制基础方法途径规范化运作关联业务多项目运作资本市场稳健发展互利互惠复制/创新资金运作获利能力运作模式组织构架决策机制预警机制淘汰机制描述政府关系融资渠道土地储备管理团队控制能力员工素质激励机制多元化运作品牌输出异地管理资源管理塑造品牌机构企业管理关联因素分析图理做强标准化运作企业规模成本管理技术管理开发速度开发规模职能平衡研究评审知识专题防范技

2、术研发技术配合功能缺陷交叉出错新技术应用生态住宅节能设计报建/验收设计进度设计深度原则性符合性完整性基地环境政策环境市场环境赢利模式设计限额功能性感观缺陷交楼索赔技术管理营销/策划菜单式装修控制设计管理关联因素分析图设计工期技术服务设计质量施工管理成本管理设计费用设计合同设计顾问IⅣⅡⅢ进质量过程难点界面协调造价方法投入通病防治样板制生产设备质量监督体系开工验收封杀变更杠杆调节结算管理变更频繁图纸问题自然因素例外事件关键线路样板间展示要素管理依据管理目标管理重点管理工具资金短缺甲方变更交叉作业面建筑材料质量控制体系预审制造价管理管理交底干扰施工管理关联因素分

3、析图度合同手续不全索赔防范行政许可支付管理计价模式选择失误管理成本管建筑准入成果方便验收材料选择结构选型荷载取值空调/通风消防工程电梯选型建筑平面设计服务专业接口设计深度图纸指标计算书设计设计作品设计资质设计取费合作精神设计限额功能缺陷电子文件地基处理结构布置截面取值建筑风格水电工程质量设计与成本管理因果分析图理设计质量构造设计错漏碰缺建筑立面建筑材料结构设备建筑取费设计进度成本管理管理成本隐模式运作事前措施企业建设项目竞争环境平衡工具目标指标分解淘汰机制建设费用业务费用资源库工作模板管理软件资金流产品研发诚信经营集权/分权过失成本决策成本区域差异显性资源整

4、合团队建设规范化管理信息化管理品牌推广守法经营国企／民企营销费用管理费用奖罚机制性价比数据库理念成本管理与管理成本分析图性事中文化建设成本分摊独立/合作运营成本时间成本企业战略房地产项目全程运作指导书内容机会选择启动项目开工与建设营销与策化验收与交楼财税管理选地要点：宗地资料、土地成本、产权状况、开发价值可行性研究：技术比选、经济比选经营管理：合作方式比选、融资方式比选、管理模式比选企业外部：立项、报建、报批企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、选择合作伙伴外部：接受政府监督与指导内部：质量、进度、投资、安全生产与文明施工管理外部：进行单项和综合验收，办理产

5、权登记内部：加强核算，保障资金供给交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理外部：接受政府的财、税监督与检查；接受股东或银行的监督外部：办理预售证内部：在售价与销售速度之间寻求平衡准备实施企业管理的新主张——“五图一书”管理组织参考图管理需求分析图管理目标控制图管理水平测试图管理文化剖析图绩效考核白皮书管理组织规划图内容依据选择管理跨度空间跨度单项目管理多项目管理行业跨度多元化经营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问项目托管当地运作异地运作管理需求分析图人才人才难求资源内容工作环境中小企业工作待遇合作资

6、源管理工具中小城市企业承受能力新老员工矛盾适应环境融入文化传播先进理念促进管理提升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂质量管理目标控制图计划决策赢利选择面积最大化利润最大化盘活现金流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建施工环节重大技术变更材料/设备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进度）摩擦（利润）市场整体水平提升开发成本上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水平测试图观察旁听了解访谈技术管理成本管理已建项目实物拟建项目图纸文件库/信

7、息库技术软件/管理软件沟通水平专业水平内部例会外部专题会评标会评审会控制能力赢利能力成本指标资金平衡销售均价销售速度管理制度较适用管理文化员工价值观员工忠诚度内容不适用管理文化剖析图文化内涵经营哲学管理导向文化特点文化功效内容企业发展：成长速度/成长管理价值分配：股东/员工/合作者/客户利益分配重结果/重过程对员工的基本假设老板文化>团队文化-4团队文化>老板文化导向作用：引导员工看什么?怎么看?凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想?规范作用：规范员工做什么?怎么做?绩效管理白皮书考核方式目标经营（无免责条件）目标管理（有免责条件）不可抗力：拆迁/报建/政策/资

8、金配合责任：主办与协办部门计划管理显性成本：工程成本