拆迁评估中房屋建筑面积的计算研究

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1、拆迁评估中房屋建筑面积的计算研究摘要：房产价值量大，拆迁评估中价格的准确与否关系各方利益，而房产面积在评估中起到关键作用，如何准确合理的确定房屋建筑面积，直接关系到拆迁房屋价格的评估。文中通过对城市房屋和农村房屋的特点分析，认为不同房屋应采用不同的规范更加合理，同时对计算面积的房屋的基本特征进行了总结。　　关键词：拆迁评估房屋面积测算　　　　当前，房产价值量大，在人民的生产生活中具有举足轻重的作用。随着城市化进程的发展、旧城改造以及新农村建设的进行，房屋征收与拆迁工作不可避免，然而在拆迁评估过程中，待拆

2、迁房屋建筑面积的测算准确与否，直接关系到拆迁户与开发商、政府的利益，不管是产权置换还是货币补偿，其置换房产差价和货币补偿的数额多少，都是以面积为基准的，所以有必要对拆迁过程中房屋的面积的测算原则与方法进行分析与讨论。　　当前，有关房屋面积计算的标准规范主要有两个，一个是2005年颁布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》，另一个是2000年颁布实施的《房产测量规范》中有关房产面积测算的有关规定。两个方案中都有关于建筑面积计算的规定，但是具体标准却有不统一的地方。那么对于合法的建筑物，其建筑面积具体如何测算，

3、按照什么标准进行测算，是值得探讨的问题。本文首先对两个规范中的相关规定进行对比，然后提出面积测算方法的建议，最后对具体测算的方法进行介绍和分析。　　一、两个规范的比较　　《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》中，都对房屋建筑面积的计算规则做了相应的规定，主要是对建筑物中哪些部位计算面积，以及对计算面积部分在测量过程中的量算部位做了说明，但《建筑工程建筑面积计算规范》中关于建筑面积计算的规定，主要是为了满足工程造价计价工作的需要，适用于工业与民用建筑的新建、扩建、改建工程，是编制工程预算、确定工程

4、造价的依据，而《房产测量规范》中有关建筑面积测算的相关规定，主要为房地产产权、产籍管理服务，是房地产权证记载建筑面积的计算依据，因此，两个规范制定的目的不同，适用范围也不一致，因此对于一些细节方面会有所差异，从而导致建筑面积计算的结果不同。　　两规范的主要不同点在于：　　（1）关于层高对面积计算的规范：《房产测量规范》中规定，建筑符合相关要求，层高在2.2m以上的计算全部建筑面积，所有低于2.2m的不计算建筑面积；而《建筑工程建筑面积计算规范》中，规定符合相关其他要求，层高在2.2m以上的计算全部建筑面

5、积，而低于2.1m高于1.2m的计算一半建筑面积，低于1.2m的不计算建筑面积。从而就可能导致根据后者计算得的建筑面积要高于根据前者计算而得的建筑面积。　　（2）关于阳台面积的计算：《建筑工程建筑面积计算规范》中规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算；《房产测量规范》中规定，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　（3）《建筑工程建筑面积计算规范》中对建筑面积的性质没有区分，计算所得为建筑物总的建筑面积，而《房产测量规范》中将建筑物的面积

6、进行了区分，分为套内面积和公用面积，计算某一套房屋的建筑面积时需要对公用部分面积进行分摊。　　由上可知，两者对建筑面积计算的规定不尽相同，因此按照不同规范计算同一建筑物时，可能会出现不同的结果，两者都是国家规范，那么在拆迁评估中，应采用哪个标准作为计算依据呢，对于不同的建筑，特性不同，应区别对待，采用不同的规范会更加合理，下面将待拆迁房屋分为城市房屋和农村房屋，分别讨论计算建筑面积时应以哪个规范为准更合理。　　二、城市房屋面积的确定　　城市房屋是指在城市范围内，在国有划拨土地或者出让土地上建造的房屋，是

7、一般意义上的完全产权，具有土地使用权证明和房屋权属证明，即具有土地使用证和房产证，能够进入房地产市场进行流通和交易。　　城市房屋一般是通过市场交易购买而来，即我们所说的商品房。交易过程中，商品房是整幢出售或者是以套或单元作为一产权单位。整幢出售的，其销售面积为整幢商品房的建筑面积；按套或者单元出售的，其销售面积是购房者所购买的套内或单元内建筑面积和应分摊的共有建筑面积之和，那么消费者购买商品房的成本即是按照每套房屋的销售面积和单位面积价格计算而来的价款。通过房地产市场交易，购买者获得城市房屋，由于房地产

8、不动的特性，因此消费者所获得的是房屋的产权，即所有权，对应购买的房屋的建筑面积即为房屋的产权面积——产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。　　由上可知，待拆迁城市房屋的产权人获得房屋时花费的成本主要是购买房屋产权面积时的成本，对于进行货币补偿的拆迁房屋而言，以房屋的产权面积为依据来计算补偿额，是比较合理的，而同样，对于产权置换方式进行补偿，置换后的房屋的面积仍然是以房屋的产权面积(套面积)作为基准的，以产权面积置换产权面积，更具有统一性。