试论济南市房地产市场区域差异

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1、拭论济南市房地产市场区域差异摘要：位置的不可移动性是房地产的最本质特征，也是造成房地产市场区域差异的一个主要原因，除此之外，经济发展水平的差距及各地房地产政策上的不一亦是造成房地产区域差异的原因。本文以济南市为例，选取土地市场、普通住宅市场、商品房市场、写字楼市场对济南市的五大区域进行差异分析，在此基础上探讨其形成原因，并提出针对性的发展政策，以达到房地产市场健康发展的目的。关键词：房地产市场；区域差异；济南市1济南市房地产市场概况根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、

2、西部、东部、中部五部分。据《XX年济南统计年鉴》数据显示，XX年济南第三产业生产总值亿元，房地产产业总值为亿元，超过了第三产业生产总值的10%。XX年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代己经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选［1］。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。2区域特色分析1土地市场本文从土地市

3、场的供应、成交及价格三方面进行分析。XX年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为万平方米；其次为西部地区，全年供应量为万平方米;中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积万平方米，其次为西部，成交面积为万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。成交土地最高单价为1，082万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为万元/亩，土地成交均

4、价以中部地区最高，为万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。2普通商品房市场与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。XX年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成

5、交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12,350元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，140元/平方米。3公寓市场从XX年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的％;中部地区位居第二，占总供应量的19%;西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16,000元/平方米，西部地区均价居第二，北

6、部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。4写字楼市场XX年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达万平方米；纬二路板块居第二，供应量为万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为万平方米，占总量的％，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，

7、年末其均价为17000元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9000/平方米，且走势平稳。3区域差异成因分析通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发畏空间，哪些原因造成了这种差异呢？位置因素济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要

8、地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土