房地产金融体系：比较与借鉴

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1、房地产金融体系：比较与借鉴从产业经济学的角度看，我国的房地产行业是在市场经济体制深化的背景下出现的，是住房制度改革的产物，实际上是一个只有十余年历史的幼稚产业。而根植于房地产业的房地产金融，也只是近年来才出现的新兴业务，与商业银行的其它业务具有很大的不同。根据国际经验，房贷出现问题往往在第3年以后，因此具有更长的隐蔽性和更大的危害性。为切实有效地解决这些问题，使我国房地产金融市场走上健康的发展轨道，我们考察了美国房地产金融市场发展的历程，并与其它一些国家或地区如日本、台湾、香港等进行了比较，以期为有关部门和机构设计开

2、发相关金融产品提供借鉴和思路。一、我国房地产金融体系的现状与风险从1998年开始，我国住房体制改革取得重大历史性突破，福利分房全面停止，住房货币化、市场化全面推行。在央行连续11次降息的有力刺激下.中国住房金融市场迅速崛起，商业银行房地产开发贷款余额从1998年的2680亿元增长到2002年的6616亿元，年均增长25.3%个人住房贷款余额从1997年的190亿元剧增到2002年的8253亿元，年均增长一倍以上。到2003年4月底，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款

3、余额为9246亿元.占商业银行各项贷款余额的8.9%。然而，房地产金融在快速发展的同时，也迅速积累了巨大的风险，主要体现在三个方面。第一，违规贷款的数额和比重高。2003年2月20日，人民银行公布了《2002年货币政策执行报告》，披露了2002年底央行检査全国商业银行房地产信贷情况的结果。这次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中违规贷款和违规金额分别达到2050笔和366亿元，占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。第二，违规贷款的环节多，涉及到房地产开发、销售的各个方面。商业银行不仅对“四证”

4、不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代开发贷款，或在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的条件下发放开发贷款，而且通过“假按揭”骗取银行贷款的问题也非常严重，开发商“空手道”运作的特征十分明显。第三，违规贷款的风险大。目前房地产企业开发项目的一般流程是：先用流动资金贷款获得土地使用证，然后将其抵押给银行，申请正式的开发贷款；再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。加上高估地产项目价值以及建筑商垫资开发等手段的辅助，当前房地产项目来自银行信贷的资金远不止于70%。尽管这些做法不符合人民银行的规定

5、，但商业银行却具有很高的积极性，默许违规贷款的发生。显然，商业银行存在极高的风险。首先，盲目贷款完全是基于对房地产市场的乐观预期。2000年以来，房地产业处于上升阶段，开发商因此可以以高比率的财务杠杆运转。然而一旦房市转向低迷，大量贷款必将难以归还，最终必然形成银行坏帐，重蹈1992年房地产热的覆辙。其次，房地产开发多采用项目公司的形式，开发商自身实现了风险隔离，各项目公司的资本金比例极低。从开发商的角度看，其“理性”的行为便是以最少的资金博奕最多的项目，而大部分资金于银行，形成了风险与收益不对称的局面。第三，银行往

6、往存在羊群行为，表现在两个方面。一是在行业看好时各家银行对开发商盲目争相放贷，而忽视潜在的风险：二是在行业出现问题时纷纷撤资，而不管具体项目的实际情况。无论哪一种情形出现，本质上都是个体的理性形成了集体的非理性，结局是囚徒困境模型中最坏的结果。正是对于房地产金融市场潜在的严重问题，中国人民银行于2003年6月13日出台了121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款以及土地储备贷款等四个违规高发地带进行规范，对房地产行业造成了极大的震动。但是，121号文件

7、并没有解决已经产生的问题，也没有从根本上消除房地产金融体系存在的“病灶”。然而如果没有房地产金融市场的完善和深化，该文件必将难以真正执行和落实。二、美国的房地产金融(一）住宅金融体系从间接向直接转变20世纪70年代以前，以互助储蓄为主、实行会员制的储蓄机构为美国居民住宅的主要提供者。其中，在30年代大萧条中，储蓄机构遭受惨重损失，大量居民丧失了房产所有权，住宅金融成为影响社会稳定的大事。为此，联邦政府采取了一系列措施“1)政府对储蓄机构提供税收优惠。（2)成立联邦住宅贷款银行委员会，对12家联邦住房贷款银行进行监管。

8、（3)完善存款保险和抵押保险机制。1934年颁布《联邦住宅法》.成立联邦住宅管理局（FHA)，为中低收人家庭抵押信贷提供保险；同时成立联邦住宅贷款保险公司（FDIC)，为储蓄贷款协会的储蓄存款提供保险；1944年，成立退伍军人管理局（VA),为其抵押贷款提供担保。（4)规范抵押贷款行为。二战后30多年良好的经济环境、稳定的利率使这种以储蓄机构为