第一章 房地产项目控制控制 潘蜀健

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1、第一章房地产项目控制概论第一节管理控制原理一、控制的目的和控制过程控制被定义为对项目的活动过程进行检查、衡量和纠正，以确保项目目标得以实现的基本管理职能。正如法国著名的管理学家法约尔指出“控制就是核查一个企业（项目）中所发生的每一件事是否符合规定的计划、已发布的指示及所制定的原则，其目的是要指出计划实施过程中所出现的缺点和错误，以便改正和避免再犯。对一切事、人和活动都要控制。”由此可见，控制作为一项基本管理职能，几乎渗透到企业（项目）管理的各个领域和各个层次。控制的目的在于发现和查明偏离计划的偏差及其成因，采取正确的措施来纠正这些偏差，以确保计

2、划的实施及计划目标的实现。尽管由于控制对象的差异，控制活动的基本方法与内容有很大的区别，但是作为一项基本管理职能，控制过程大致上可用如下三个主要步骤予以描述。（一）计划与标准的制订计划是控制的依据，任何一项控制活动必须具备计划。计划拟定的越明确、越全面和越完整，控制工作就会越有效。但是，由于计划的详细程度和复杂程度也差别很大，由于不一样，就需要在计划的基础上针对不同的需要制订一些控制标准，这些标准就是评定工作的尺度，它是从整个计划方案中挑选出来或分解出来作为评价相应工作成效的指标。标准也可以是多种多样的，无论是定量描述的，还是定性描述的；无论是

3、单项的、还是多项综合性的，一系列的标准构成了一个标准体系。其中最好的、最主要的标准组合便成为一种考核标准。（二）成效与实绩的评定依据计划和标准对工作成效与实绩进行评定的目的在于发现偏差，揭示偏差的成因。因而，成效与实绩的评定构成了控制活动的核心。这种评定活动的进行，尤其要注意如下几项要求。1、实时性要求实时性要求就是要尽可能及时地发现偏差、纠正偏差，从而尽可能地减少损失。这就要求建立有效的信息系统和早期预警系统，以便尽早地提供信息，尽快地鉴别原因、制订对策，纠正偏差。2、针对性要求29任何控制活动都是有目标的，因而，成效与实绩的评定必须针对具体

4、的对象、具体的事物和具体的过程而进行。评定的结果必须是便于查找原因并采取纠偏措施的。所以，对公司和项目的计划实施评定必须细化到具体事项。3、客观性要求成效与实绩的评定必须是科学、客观、实事求是的。由于管理工作本身就带有许多主观、人为的因素，作为主要管理职能之一的管理控制，就很难完全避免主观因素的影响。这就要求在制订标准时，尽可能采取定量的或可以量化的指标。即使那些定性的指标，也应采取分等、计分之类的办法进行量化。另外，客观性还要求在任何情况下，这些标准都是可测定的和可考核的。（三）偏差纠正偏差纠正是控制的目的，偏差纠正的关键是在根据评定的结果发

5、现偏差、查找原因的基础上制定纠偏措施，并执行这些措施。纠偏的措施是多方面的，有行政的、技术的、经济的，甚至还有更换责任者之类组织上的措施。究竟采取什么措施，应视问题的性质、对象的具体情况而定。二、有效控制控制的有效性表现在对计划目标实现的有效程度和对偏差纠正的及时性上。一个有效的控制系统必须具有足够的能力保证计划的正确实施和计划目标的顺利实现；必须保证在尽可能短的时间内，发现并纠正已出现的偏差。为此，人们对建立有效控制系统提出了四项具体条件。（一）要适应控制对象的需要一切控制技术和控制系统都应当适应它要控制的对象的要求。世界上的事物千差万别，各

6、种不同的事物都有其自身的规律。人们所从事的一切活动都有其内在的，不同于其它类活动的特殊规律和要求。即使同为经济活动，不同的领域、不同的地域、不同的公司也有不同的特点。不可能设计一种适应所有条件的控制系统。控制系统和控制技术还要反映它应服从的计划的要求。不同的计划或计划的不同阶段都有不同的特点，一个有效的控制系统应当适应这些要求。因而，控制系统的设计应当是有针对性的。这种针对性，首要的要求就是适应控制对象的需要求。（二）要适应控制者的需要29控制系统由控制者和控制技术、控制制度构成。控制活动由控制者实施，不同的控制者具有不同的管理职能，不同的个性

7、。他们往往需要控制不同的内容，习惯于不同的控制方法，因而，有效的控制应适应不同的控制者而设计成各具特色的系统。（三）要适应控制机构与控制机制的需要控制机构是控制系统在组织上的实现，控制机制是控制运行实现的方式。有效的控制必须是人员、机构、技术、机制的有机的统一体。（四）应当是经济的、合理的系统有效的控制必须是经济的。任何控制行为必然要投入资源，一个有效控制的花费（人、财、物）应当是合理的。这就决定着公司的主管人员只有在他们认为重要的问题上选择一些关键因素进行控制。如果控制系统适合公司的工作和规模，它就可能是经济的和合理的系统。三、控制系统控制系

8、统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事管理控制职能的系统。这种系统，由于其接受信息及实施控制职能间的关系，可分为反馈控制、前馈控制系统及防护