第三章 房地产项目控制控制 潘蜀健

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1、第三章房地产项目进度控制项目进度控制是关于项目进展时序安排上的控制，项目进度控制的内容包括项目进度计划的编制，项目进度计划的实施，项目进度计划实施效果的监测和分析，项目进度计划的调整。这个过程可用图3-1形象地予以描述。第一节项目进度计划进度计划是描述项目中各项工作，工序的开展顺序、时间安排及相互衔接关系的计划。通过进度计划，协调项目各项工作，各有关机构和人员的关系，优化项目的资源配置，使整个项目涉及到的组织机构、人员、设备及其他资源条件形成一个有机整体。项目进度计划是项目计划体系的基础，其他计划安排，如项目的投融资计划、项目的施工作业计划、项目的质量计划以及设备，材料计划等等，均是在其进度计

2、划基础上编制的。项目的进度计划还是实施进度控制的依据。一、项目进度计划系统进度控制实质上就是计划控制。由于项目开发建设周期长、涉及面广、影响因素复杂，为了适应各类应用上的需要，人们设计了各类进度计划。这些计划如图3-2所示，构成了房地产项目进度计划系统。由于篇幅所限，这里只介绍项目设计阶段和施工阶段的进度控制计划。编制或更新进度计划资源配置及优化实施进度计划技术措施管理措施组织措施动态监测对比分析与进度计划不一致违与进度计划一致干扰分析干扰分析对策执行计划图3-1项目进度控制过程27政府主管单位项目计划项目建设单位计划按单位分类项目策划咨询单位计划项目施工单位计划房地产项目进度计划系统项目协作

3、单位计划项目长期计划按时间分类项目中期计划项目短期计划项目前期工作计划项目设计工作计划项目施工计划按内容分类项目原材料供应计划项目设备供应及使用计划项目资金筹措计划项目投资计划项目施工组织计划项目网络进度计划按表达形式分类项目横道图进度计划项目进度计划表图3-2房地产项目进度计划系统271、设计阶段的进度计划设计阶段是项目实施阶段中影响工期的关键阶段。设计进度控制的最终目标就是按质、按量、按时间要求提供设计文件。由于设计阶段可划分为设计准备阶段、规划设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段，其进度控制计划也相应地分为若干种。（1）项目设计总进度控制计划：总进度控制计划规定了项目设计准备、规划设计

4、、初步设计、施工图设计各阶段在时间上的安排和各阶段的前后衔接关系。（2）阶段性设计进度控计划：阶段设计进度计划分别规定了各阶段设计进度的具体安排，其中主要包括如下各类计划。1）设计准备工作进度计划：设计准备工作主要包括资料收集、现场踏勘、提供规划设计条件及委托设计等四项任务，其进度计划应明确反映这些任务在时间上的安排和协调关系。2）规划设计工作进度计划：规划设计包括路网设计、平面设计、建筑物选型、公建配套设计等。其工作进度计划应反映这些工作内容在时间上的安排和协调关系。3）初步设计工作进度计划：房地产开发项目的初步设计是在规划设计基础上所进行的建筑物单体的建筑与结构设计。这一阶段的主要工作内容

5、应包括项目单体的平面设计、立面设计、结构设计及给排水和电气的设计。初步设计工作进度计划反映了这些工作的时间进度安排和相互协调关系。4）施工图设计工作进度计划：施工图是用以指导项目施工作业的设计文件。施工图设计应在项目规划设计和初步设计文件的指导下，考虑到施工工艺和施工作业的需要进行详细设计。要包括建筑施工、结构施工、给排水管道施工、电力电气安装施工、装修施工等单项施工作业的内容。因而，施工图设计计划应在时间上清楚地描绘出这些设计任务的安排和前后搭接关系。（3）设计进度作业计划：房地产项目的设计可按设计内容不同划分为不同的作业，如规划设计、工艺设计、建筑设计、结构设计、给排水设计、通风设计、电气

6、设计和室内装修设计等。这些设计一般都要由相应的专业设计部门和专业设计人员去完成。而且各专业设计之间又存在着互相影响、互相制约的关系。因而，项目设计进度作业计划应妥善安排好各专业设计时间上的安排和前后搭接关系。272、施工阶段的进度控制计划施工阶段是项目实现的关键环节。由于施工周期长、影响因素复杂，历来是项目进度控制最重要，也是最棘手的环节。施工阶段的进度控制可按单位工程分类，也可按承包单位分类，还可按专业工程分类，甚至可按分部、分项工程分解为更细小的部类。（1）按单项工程施工进度分类：按单项工程施工进度分类，可分为项目施工进度计划、主体工程施工进度计划、配套设施施工进度计划、装修工程施工进度计

7、划、园林绿化施工进度计划等。（2）按单位工程施工进度分类。按单位工程施工进度可将项目按建筑物分类，分别制订其施工进度计划。（3）按专业工程施工进度分类：按专业工程施工进度安排，可将项目分解为土建施工、水电安装施工、动力设备安装施工、装修施工若干类，分别制订它们的进度计划。（4）按分部分项工程施工进度分类：按项目的分部分项工程施工进度，可安排基础工程、主体工程、水电工程、装修工程施工进度计划。上述施