住宅项目可行性研究报告

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1、住宅项目可行性研究报告-31-目录第1章项目决策背景-5-1.1.外部环境-5-1.2.内部因素-5-第2章项目概述-6-2.1.宗地位置-6-2.2.宗地现状-6-2.3.项目周边的社区配套-7-2.3.1.周边3000米范围内的社区配套-7-2.3.2.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状-8-2.4.项目周边环境-8-2.5.大市政配套-9-2.6.规划控制要点-10-2.7.土地价格-10-第3章法律及政策性风险分析-11-3.1.合作方式及条件-11-5.2.1合作方基本情况-11-5.2.1合作方式-11-3.2.土地法律性质评估-11-3.2.1.现状-

2、11-3.2.2.规划-12-3.3.取得土地使用权程序评估-12-3.4.土地性质变更的评估-12-3.5.政策性风险评估-12-3.6.总体评价-12-第4章市场研究-13-4.1.区域市场成长状况-13-4.1.1.区域市场简述-13-4.1.2.区域市场各项指标成长状况（近3-5年）-13-4.2.区域内供应产品特征-13-4.2.1.各档次产品供应状况-13-4.2.2.各档次产品的集合特征-13-4.2.3.区域内表现最好个案状况-14-4.2.4.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型-14-4.2.5.分析-14-4.2.6.结论-14-4.3.区域

3、市场目标客层研究-14-4.4.目标市场定位及产品定位-14-4.4.1.市场定位-14-4.4.2.目标人群特征/来源区域/行业特点-14-4.4.3.产品建议-14-第5章规划设计要点-15-5.1.初步规划设计思路-15-5.2.规划设计的可行性分析-15-5.2.1从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性-15--31-5.2.2容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响-15-5.2.3土地本身特征对产品设计的影响和考虑-15-5.2.4周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑-15-5.2.5周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑-16-5.2.

4、6周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑-16-5.2.7市场分析结果对产品设计的影响和考虑-16-第6章项目开发计划-17-6.1.土地升值潜力初步评估-17-6.2.立即开发与作为土地储备优缺点分析-17-6.3.工程计划-17-6.4.销售计划-17-第7章投资收益分析-18-7.1.成本预测-18-7.2.税务分析-18-7.2.1.营业税及附加-18-7.2.2.所得税-18-7.2.3.土地增值税-18-7.3.经济效益分析-19-7.3.1.经济效益分析的假设条件-19-7.3.2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标-19-7.3.3.项目开发各期的利润体现-19-

5、7.3.4.敏感性分析-19-7.3.5.价格变化临界点及销售量变化临界点分析-21-7.3.6.概率分析-21-7.4.项目资金预测-23-7.4.1.资金投入计划-23-7.4.2.资金回款计划-23-7.4.3.资金需求计划-23-7.4.4.相关指标-23-第8章管理资源配置-24-8.1.机构设置-24-8.2.人力资源需求-24-8.3.人力资源缺口及解决-24-第9章综合分析与建议-25-9.1.优势-25-9.2.劣势-25-9.3.机会-25-9.4.结论和建议-25-第10章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题-26-10.1.主要指标测算-26-10.1.1.

6、预测直接建造成本（不包括地价）、售价-26-10.1.2.投资收益分析（参考以下格式）-26-10.1.3.根据需要，可增加如下测算-26-10.2.竞争对手分析-27-10.3.制定策略-27--31-10.4.资金筹措-27-第11章在新城市开发需要补充的内容-28-11.1.市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况-28-11.2.需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）-28-第12章成本构成-30--31-　项目决策背景1.1.外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政

7、府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；1.2.内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社