房地产投资信托概要

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1、房地产投资信托概要一、概念房地产投资信托，又称房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国

2、的开放式基金与封闭式基金。二、组织形式国外的房地产信托的组织形式大致分为公司型和契约型两种，契约型又分为开放式和封闭式两种。公司型的房地产信托基金相当于专业的房地产开发公司，契约型的房地产信托基金以信托为工具。从我国目前情况看，房地产开发公司发展成为房地产信托基金需要申请上市并且其资质并不符合投资信托基金的要求，障碍较大，依托已有的信托模式和信托公司已经操作的房地产信托实践来运作房地产信托基金更具有现实合理性。美国REITs大部分以公司型模式进行运作，是由专业的房地产公司通过上市演变而来。我国台湾地区以契

3、约型进行运作，由专业的信托机构管理不动产信托基金。　　我们认为：1、由于现行法律和税收制度对于建立公司制REITs的障碍较大，本阶段我国应建立契约型REITs。2、由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜先成立封闭式契约基金作为实验模式。三、受托模式　　采取契约型模式运作房地产信托基金，涉及房地产信托基金的受托机构的受托模式。可以采用单独受托和共同受托模式

4、，共同受托模式又可以分为信托公司共同受托和管理机构共同受托两种模式。1．单独受托模式5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositiona

5、ndachieve投资者和信托公司之间构成信托关系，其法律关系清晰、责任明确。但是由于管理房地产信托基金对于信托公司的要求很高，目前部分信托公司尚难以完全胜任。2．信托公司共同受托模式多个信托公司作为共同受托人，相互之间承担连带责任，因此其赔偿能力增强，市场渗透力也加大。由于不同信托公司共同参与信托财产的管理，形成互相牵制的制约机制，可以更好的保证信托财产的利益，降低一个信托公司运行房地产信托基金时可能出现的道德风险。但是信托公司之间对于信托财产管理及决策一旦产生分歧意见，如无良好的协调管理制度，无法保证

6、信托财产的运用效率。3．管理机构共同受托模式该模式将房地产信托基金的多个相关方均作为受托人共同履行职责，将多方主体的利益与信托财产的利益挂钩，能够有效发挥各相关方在房地产市场中的作用。但是，该模式不利于划清各相关方的责任界面，并且共同作为受托人使各相关方的利益趋于一致，会造成相关方相互串通，不利于对信托财产的管理、运用。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishe

7、dasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve四、运作流程房地产信托业务的品种可以分为房地产投资信托和房地产资产信托，我国台湾地区明确规定了房地产投资信托和房地产资产信托两种业务。目前中国的实践来看，房地产投资信托和房地产资产信托都具有可行性。就房地产资产信托而言，由于已经有现存的房地产，更易于被投

8、资者接受，更具有可行性。房地产投资信托运作模式如下图：交易结构图说明：　　（1）信托公司向主管机关申请募集房地产信托基金；　　（2）主管机关经审核，核准募集的申请；　　（3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款；　　（4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证；　　（5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利；　　（6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理；　　（7）信托公司聘请中介机构估价师、会