城中村改造模式探讨

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1、城中村改造模式探讨［提要］城中村是我国城市化发展过程中所特有的形式，又被称为“都市里的村庄”，城中村的形成有着特殊的制度因素，同时也是人们主观选择的结果，城中村的存在已经严重影响了我国的城市化进程。本文通过资料搜索，针对城中村的问题，对比分析五种典型的城中村改造模式，以期探索出城中村改造新模式，为相关部门提供城中村改造的参考意见。关键词：城中村；城市化；城中村改造；改造模式中图分类号：F299.2文献标识码：A收录日期：2016年7月n日当前，城中村问题已经成为我国城市发展过程中的普遍性问题，其存在阻碍着我国城市经济的发展，影响城市中土

2、地资源的高效集约利用，促发一系列城市社会问题。为此，各地政府部门纷纷出台城中村改造方案，如2000年珠海市开始城中村改造，2002年广州市也开始着手改造城中村，以应对城中村现象促发的城市社会问题。城中村改造过程中遇到过很多问题，也积累了不少有益经验。一、城中村改造模式分析（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了

3、各具特色的改造模式。（表1）（二）城中村改造模式异同点分析。通过对表1进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。1、改造模式中的类似做法（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营;深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。（2）管理权

4、属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。2、改造模式中的不同做法(1)改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体(如杭州市)；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体(如珠海市)；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入(如广州市)。(2)政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式

5、中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。(3)改造方式不同。城中村的改造方式包括三类:彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。(4)拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，

6、但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。二、不同改造主体主导模式优缺点分析分析表1的改造主体一栏，可以得出城中村改造的分类模式，即按照改造主体的不同，城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。（一）政府主导型模式。就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型

7、模式有其自身的优点也有其缺点。优点为：政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免流血事件发生;政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地；政府坚持“以民为本”的执政理念，会始终心系人民群众的利益。缺点为：政府资金短缺，难以支撑起整个城中村改造的重担；政府直接干预改造过程，不免会使群众产生抵触心理；某些官员难抵金钱诱惑，易滋生贪污受贿等腐败现象，损害广大村民的利益。（二）开发商主导型模式。又称为“市场化改造模式”，它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案，凭借自身的雄厚资金

8、实力，独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为：开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率；市场化运作符合我国社