太阳城可行性研究报告（2）.doc

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1、太阳城可行性研究报告（2）第三部分市场分析一.**市住宅市场分析（一）市场回顾近几年，**市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了**房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沬成分，使**市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。九五期间，**市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。2000年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工

2、面积和当年竣工面积。2001年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。纵观**市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，**市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。（二）住宅市场当前特点从**市房管局获悉，2001年**市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交660万平方米，成交金额亿元，分别比上年同期增长°/。和°/。，其中个人购买商品房比例为98.3°/0。根据**市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，**市住房市场呈现以下几个特点：1.价格小幅上升。去年居民购

3、买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了个百分点，其中每平方米30⑻元〜3500元价位的商品房购买量提高了个百分点，3500元〜4000元的商品房比上一年提高了个百分点。2.住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在100平方米〜120平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经过几年的发目前**市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3.金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001

4、年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例迗71°/。此外，2001年**住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着**市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。（三）住宅市场未来发展走势1.政策支持力度不断加大。从2001年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住

5、房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年**房地产市场的有效增长。2.市场利好消息2001年，中国加入WT0、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。3.房地产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4.改善型需求不断增长。有资料显示，2000年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，

6、人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。1.住宅建设的郊区化倾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划、房型、生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。2.市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地

7、产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二.区域市场分析（一）区

8、域市场概述**太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区的