国外利用税收调控房地产市场的方法借鉴

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1、国外利用税收调控房地产市场的方法借鉴　　与国外相比，我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。　　一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法　　各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二

2、是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。　　（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为　　房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重

3、税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的８０％。而我国在房地产保有环

4、节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。　　（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴　　房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子，美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令，联邦每年给各州分配税收抵扣的最

5、高限额(每人1.25美元乘以各州的人口)，房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶)，出售其住房时，符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税

6、收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了房地产市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。　　（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。　　这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机

7、性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。　　从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。　　（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。　　虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事

8、开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房