雅加达房地产深入调研报告2016

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1、雅加达房地产深入调研报告目录一、雅加达宏观环境介绍2二、雅加达近几年房地产投资情况4三、雅加达住宅公寓市场情况5四、雅加达办公市场情况11五、中产阶级情况16六、外国开发商的有关政策17七、雅加达房地产开发流程19八、商品房后续交付条件及产权办理方面的政策25九、雅加达销售物业有关的政策及细节26十、房地产开发向银行融资的具体要求31十一、雅加达房地产开发详细的税收政策32十二、雅加达区域2030年的总体规划、城市发展方向、城市定位等33十三、商品房开发的成本构成及成本数据39十四、目标地块的有关信息41十五、总结4512一、雅加达宏观环境情况介绍1、宏观经济环境雅加达

2、是印尼的政治、经济、教育中心。作为印尼首都和最大城市，雅加达经济收入主要以金融业为支柱，占该市生产总值的28.7%，并拥有国内最大的金融和主要工商业机构。主要工业有造船、纺织、汽车装配、建筑材料、化工和食品加工等。2014年，按当时的国内生产总值（GDP）计算，雅加达省的年生产总值达到1,761.41万亿卢比（8807亿元RMB），人均GDP达到174.82亿卢比（874.1万元RMB）；雅加达省的经济增长率为5.95%，创近三年来最低增长率。2015年，雅加达省的年生产总值较2014年上涨5.88%，经济相对稳定，而2015年雅加达整体通货膨胀率比2014年的通货膨胀

3、率要低很多。2016年，第一季度雅加达经济增长率为5.62％，与2015年第四季度6.48％的增长率相比，经济增长放缓。主要原因是政府开支和出口增速较低，货物出口量下降，抑制了加工制造业的活力。2、房地产投资、固定资产投资，全年房地产销售情况分析从2012年到2013年上半年，印尼房地产行业在这一时期持续升温，房地产开发商的利润大幅提升。从统计数据来看，2011年-2013年，房地产销售价格平均每年增长近30％，45家印尼上市房地产公司中有26家公司取得超过50％的净利润增长率，主要是由于印尼商业银行加速提供按揭贷款提高了住房的市场需求。2014年由于贷款与估值比例（L

4、TV）收紧，印尼中央银行贷款增长率下降到12.8%，导致公寓销售疲软，增长率仅为0.9%，创造了印尼房地产增长的最大跌幅。来自印尼中央银行的一项调查结果显示2015年的第一季度房地产销售收益只取得26.6％的增长。住宅和公寓的银行按揭贷款支付率只上涨了0.12％。12考虑到房地产开发商数量众多，虽然市场较分散，但房地产行业的竞争仍然很高。总体来看，主要开发商的多元化经营给他们收入的增长提供了支持。另外，预计在短期内，开发商对在建项目尤其是雅加达项目的资本支出将增加。3、人口情况雅加达作为印尼首都和最大的城市。城市人口每年都在增长。2010年雅加达人口为961万，2013

5、年人口为997万，而2014年在雅加达的人口则为1008万人，平均每小时以12人的速度在增加。雅加达人口密度大，平均人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一。雅加达女多男少，根据印尼国家统计局统计数据，2014年在雅加达的男女性别比例达到100：101.3，这表明女性人口比男性多了1.3％。雅加达行政区域划分为5个区域，分别是东、南、西、北、中雅加达。在这5个区中，东雅加达的区民最多，人口数量达到280万以上，占了雅加达人口总数的30%左右。但是如果以增长的角度来看，西雅加达是人口增长最快速的区域，因为西雅加达住宅的快速增长激发了人口的增长。在过

6、去的一年内，西雅加达人口增长了34000个居民。4、人民收入状况在雅加达的工作人员中，有79.58％在第三产业工作（贸易/交通/财务/服务），有18.79％在第二产业工作（工业/电力/水/建筑），其余部分在第一产业工作（农业/矿业）。2014年，印尼全国居民年人均收入Rp41,800,000（RMB20900），而雅加达省人均年收入为Rp174,710,000(RMB97294)，到了2015年，雅加达人均年收入为Rp194,870,000（RMB97435）。5、住房自有率据统计，2014年，印尼雅加达有55.61％的家庭房屋建筑面积在50平方米以下，而家庭房屋建筑面

7、积100平方米以上所占的比例为20.92％。2015年，印尼住房自有率在82.63%左右，雅加达已婚居民住房自有率只有51.09%12。在雅加达有的居民因为没有住房，婚后与父母挤在一起、因为兄妹多，单身兄妹与已婚兄妹挤在一起，或一家三代挤在一起情况也较多，于此可以看出房地产市场刚需是有的，但是当地人购买力较低。二、雅加达近几年房地产投资情况1、投资额2013-2015年，雅加达房地产行业的投资额都在稳步增长。根据印尼投资协调委员会（BKPM）的数据，2013年第三季度，整个房地产行业的投资额达到1.25亿美元，项目数量有65个；而到了20