2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(24)

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1、第四节　假设开发法测算中各项的求取一、后续开发经营期为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。建设期可分为前期和建造期。经营期可根据开发完成后的房地产经营方式而具体化。由于开发完成后的房地产经营方式有销售、出租

2、和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况），销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。开发经营期、建设期、经营期等之间的关系见图9-1。预测开发经营期宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起采。建设期的预测要相对容易一些，但其中前期的

3、预测要相对困难一些，建造期一般能较准确地预测出。经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发建设成开发完成后的房地产状况所必要的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期。具体的估算方法，一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期。二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成

4、后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则后续建设期为1年。二、开发完成后的价值预测开发完成后的价值，要弄清以下3个问题：①要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②要弄清该价值是在哪个时间上的价值；③要弄清预测该价值的方法有哪些。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinves

5、tment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve（一）开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，需要弄清开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计开发完成

6、后的商品房为毛坯房的，则预测的应是毛坯房的价值；如果预计开发完成后的商品房为粗装修房的，则预测的应是粗装修房的价值；如果预计开发完成后的商品房为精装修房的，则预测的应是精装修房的价值。还需要注意的是，开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。特别是开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的财产。在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产以外财产的价值。（二）开发完成

7、后的价值对应的时间开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。因此，在预测开发完成后的价值来源：建设工程教育网之前，还需要弄清是预测开发完成后的房地产在哪个时间上的价值。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。（三）开发完成后的价值的预测方法在预测开发完

8、成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第十章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位一般为单价