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《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(26)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(26)导读：就爱阅读网友为您分享以下“2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(26)”资讯，希望对您有所帮助，感谢您对92to.com的支持!一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算,路线价法,城镇基准地价评估和基准地价修正法,34补地价的测算,高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1.熟悉地租的含义;2.熟悉地租现象;3.了解地租理论的回顾;4.熟悉地租的测算;5.熟悉路线价法概述;
2、6.熟悉划分路线价区段;7.了解设定标准临街深度;8.了解选取标准临街宗地;9.了解调查评估路线价;10.掌握制作价格修正率表;11.掌握计算临街土地的价值;12.熟悉城镇基准地价评估;13.熟悉基准地价修正法;14.熟悉补地价的测算;15.熟悉高层建筑地价分摊的意义;16.掌握高层建筑地价分摊的方法。二、内容讲解第+一章地价评估与分摊第一节地租理论及测算地价评估是房地产估价的重要部分,地租理论又是地价评估的基础理论。为此,本章首先介绍地租理论和地租的测算。地价评估除了可以直接采用前面介绍过的市场法、成本法、收
3、益法、假设开发法,还有一些独特的方法。本章接下来介绍这些独特的方法,包括专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法,有中国特色的城镇基准地价评估和基准地价修正法。此外,34本章还针对改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等而需要补交出让金等费用;介绍补地价的测算;针对现代城市多层、高层建筑普遍化及房屋产权多元化后出现的地价分摊问题,介绍高层建筑地价分摊的意义和方法。第一节地租理论及测算根据传统地价理论,来源:建设工程教育网地价是地租的资本化或者资本化的地租,是预买一定年数的地租,用公式表示为:地
4、价=地租/利息率或者地价=地租×购买年用现代收益法来解释,地租即为土地的净收益。另外,地租本身也存在着评估问题,即土地租赁价格评估。地租理论也是房地产估价的基础理论之一,要深刻理解和认识房地产的价格和价值,特别是把握和测算房地产的净收益-收入应减去哪些项目后才是房地产的净收益,需要懂得地租理论。一、地租的含义在经济学上,地租的含义是随着地租理论的发展而发展的。据说,地租一词创于12世纪的古法国,来源于拉丁语的rendita,意为报酬或收益,当时英国也有类似的名词,也表示收入或收益,特别是指使用农地所需支付的产品
5、或金额。34到了现代,地租的含义在理论上已有了很大发展。经济学家在使用地租一词时所隐含的意义繁多,总的来讲,可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如,西尼尔(NassauWilliamSenior,1790-1864)1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地提供的收入”,包括“在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬”。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人
6、多的工作,他的收入因此会超过其他来源:建设工程教育网人,这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。不论是狭义的地租还是广义的地租,它们都有一个基本含义,就是一种“纯粹的剩余物”。由于这里不专门研究地租理论的发展,所以下面主要是以狭义的地租来论述的。二、地租现象首先从肥力不同的农地的比较来看,如图11-1所示,有A,B,C,D四块农地,其肥力从A到D依次由高到低。它们除了肥力不同之外,其他条件均相同。假设有同一个农民能同时在这四块土地上耕种同一种农作物,他对这四块土地的耕作经营没有任何偏爱。但由于这四块土地的肥
7、力不同,到收获时的产量相应会有所不同:土地A由于最肥沃,产量会最高,依次到土地D34的产量会最低。相对于肥力最低的土地D而言,土地C,B,A所超出的产量就是一种地租现象。其次从位置不同的农地的比较来看,如图11-2所示,有A,B,C、D四块农地,其与农产品市场的距离从A到D依次由近到远。它们除了与农产品市场的距离不同之外,包括肥力在内的其他条件均相同。假设有同一个农民能同时在这四块土地上耕种同一种农作物,他对这四块土地的耕作经营也没有任何偏爱。这四块土地由于肥力相同,所以产量会相同。但由于这四块土地与农产品市场
8、的距离不同,把这些农产品运到市场上销售时的运输费用相应会有所不同:土地A由于最近,所需的运输费用会最低,依次到土地D的运输费用会最高。相对于距离最远的土地D而言,土地C,B,A所节省的运输费用就是一来源:建设工程教育网种地租现象。再从城镇中位置不同的摊位的比较来看,假设同一个人能在不同的地点摆摊,他在这些不同地点上没有勤快懒惰等方面的差异,那么好地点上的销售额会高于差地点上的销售额,从
