浅谈房地产价格变动的原因及趋势

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1、浅谈房地产价格变动的原因及趋势　　作者简介：曹赵飞（1985-），男，陕西榆林人，中国社会科学院研究生院金融学硕士研究生，研究方向：投资分析与金融理财。　　摘要：住房已成为困扰我国经济发展的主要问题之一。本文对我国目前房地产市场的情况进行简单评述，并分别从房地产企业、购买力以及政府因素进行分析，总结出了房价逐渐增高的几方面原因，并展望了房地产未来的发展前景。　　关键词：房地产；价格变动；发展趋势　　近年来，随着中国经济的高速发展，我国房地产价格不断上涨，尤其是住宅价格，其价格上涨速度远远高于GDP增长率。正因如此，中国房地产价格的快速上涨引起了

2、全社会人的广泛关注，并直接影响到国计民生、社会的发展。所以深刻分析导致房价上涨的原因及发展趋势具有重要的意义。　　一、目前中国房地产市场情况　　（一）房地产企业债台高筑　　2012年末，中国企业债约65万亿元，占GDP之比达125%，过去5年上升近30%，企业资产负债率迅速提升（A股非金融企业资产负债率由2008年的53%上升至60%）。从行业分布来看，部分负债主要集中在地产和基建相关产业链的重资产行业中。Wind数据显示，2008-2012年房企债务呈上涨趋势，分别为10.48万、12.5万、16.73万、21.45万、26.81万亿元。　　

3、中国企业今年光利息就高达1万亿美元，这一负担要高过其他经济体，但大多流动性都被用来偿还债务，而不是投资生产。部分地区债务规模增长较快，一些省会城市本级的债务风险凸显，由于偿债能力不足，只能通过举借新债偿还旧债，雪球越滚越大。　　早在2009年12月首开股份公告称，拟发行不超过35亿元人民币的2010年公司债，债券期限为3～10年，可以为单一期限或多种期限的混合品种。张江高科发布公告称，将于明日通过上海证券交易所发行公司债券20亿元，存续期间5年，为固定利率债券，票面利率预设区间为5.6%～6.0%。到2014年末将迎来兑付期，很有可能再用其他的

4、融资途径再来兑付2009年的这笔庞大的债务。如果没有出台对于房地产企业发企业债的限制，这个相对低成本的融资方式还将被房地产企业沿用下去。因此加快制定限制各地房企融资条件和融资金额，减少偿付风险迫在眉睫。　　（二）购买力市场大　　1、中国的城市化率太低。根据社科院发布了上述绿皮书，社科院指出：2000年-2011年，中国城镇化率由36.2%提高至51.3%。人家欧美发达国家的城市化率至少在70%以上，最近几位中国宏观经济政策的高级幕僚（胡祖六，林毅夫）最近都在强调中国的城市化进程还有20年的空间，这意味着会有成千上万的农民会来到城市生活，定居下来

5、。　　2、80后逐渐成为中国社会的中坚力量，很多都已经到了谈婚论嫁的年龄，他们需要买房结婚。自从高校扩招政策实施以来，全国1998-2013高考录取情况发生极大变化。从1998年：录取108万人，报考人数为320万，录取率为34%；全国高校大规模扩招始自1999年，按当年统计，全国普通高校招生160万人，比1998年增加了52万人，增幅高达48%。2009年，全国普通高校招生报名人数约为1020万人，比2008年减少3.8%。截止2013年：录取686万人考生915万。录取比例75%。如此庞大的大学生队伍进入社会，我相信里面还是有很多人需要买房

6、的。　　3、想改善住房条件的人群。这有两个方面的因素，一是部分原来就缺房的户需要够买住房，二是一部分原来住房条件差的户随着收入的增加也要改善住房条件。如果不是房价上涨，第二部分人没有钢性需求，也许可以不买，但在房价不断攀升的条件下就成了钢性需求。　　4、中国的金融制度落后，很多有钱人找不到比投资买房更好的能够保值或者增值的投资方式。相信很多人也看到关于房产新闻，什么房姐，某某煤老板，什么海外投资热钱等等，好像离我们太遥远，假设如果你手里有100万以上的存款，你有如下投资方式：买股票基金，存银行，买房子，投资创业做生意，你会选择哪种方式？中国的股

7、票市场就像赌场，多半有去无回；存银行的利率还赶不上通胀的速度，能保值就很不错了，投资创业做生意，中国现在的投资创业环境我不说大家也知道，谁不想像比尔盖茨一样白手起家，通过自己的奋斗来获取财富，这个难度可想而知，剩下的就只有买房最靠谱了。房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。　　（三）政府极力压缩泡沫　　尽管中央政府控制房价的决心下的晚了些，但总还算是亡羊补牢。中央政府不断出台新的政策，地方政府也有一些或实质或象征性的举措，国家国土管理部门也出台了一些政策，包括限购令；提高首付比；紧缩信贷；用地供应增加；一

8、房一价；国土部的坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让的“限地价，竞房价”制度；以及今年年初新“国五条”出台等。但目前的情况是全国房地产成交量萎缩，多数城市房