房产中介服务营销流程再造

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1、房产中介服务营销流程再造　　一、当前房地产中介的服务营销流程　　（一）、century21体系概览　　21世纪中国不动产是以房地产事业为主，包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务营销的提供商。为了向中国大陆的消费者提供国际水平的不动产服务，协同政府和业界促进行业规范发展，以及实现从业人员的自我价值，21世纪不动产集合了一支国际水平的专家队伍，凭借21世纪不动产在全球及其他国家的先进管理经验，致力于发展中国大陆房地产特许加盟事业。21世纪不动产的经营理念是通过采取“特许经营”这一被誉为具获利能力的投资方式与创

2、业途径达到获得顾客、保留顾客、继续成长，从而实现较大限度地占领市场份额的经营目标。21世纪不动产的使命是顾客高度满意，中介行业领先，促进房地产事业平衡发展，从业人员自我价值实现。21世纪不动产的品牌承诺是：我们的饿客户必将获得房地产机构所能提供的优秀的服务。21世纪不动产的运营系统如下表格：　　（二）、当前房地产中介服务营销的流程现状　　一、接待登记，工作人员对访供需双方提出的有关需求事宜进行登记，并负责解答。二、签订委托合同，对大、型房地产中介服务，根据委托要求与中介服务组织签订委托合同。三、信息搭桥，工作人员对

3、需求双方进行中介撮合，按看房程序出具看房证明，双方洽谈。四、协助办理手续，对租、售房地产、土地使用转让，依照规定协助办理合法手续。五、按规定标准收取中介服务费。　　（1）、签约前的服务营销　　一卖方。首先，我们要先获得卖方房屋的信息，房屋信息来源于各种途径的开发，然后再对房屋进行物业初步勘验，掌握房屋的基本物理属性后开始销售。　　二买方。首先，通过要掌握买方的需求，根据对方的需求找到适合的房源，然后配对带看。　　三谈判促成。　　四签约。　　（2）、签约后办理手续　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状

4、及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房

5、屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权

6、证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，带好身份证、户口本、单身证明或结婚证、单位开据的工资证明、然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。　　（三）售后服务营销的现状　　当前房地产售后服务营销这项工作还没有全面展开，很多中介公司在履行完合同的

7、相关事宜后，就完事大吉了，从而也放弃了对买卖双方的再一次回访工作，从而导致了有些合同会产生纠纷或退单现象。　　二、针对当前中介服务营销现状的改进方案　　1、服务营销之7p　　7p‘s服务营销理论是以经典营销理论中的4p‘s营销理论为基础发展而来的，它结合服务自身的特点，将产品（product）、渠道（place）、促销（promotion）、价格（price）的4p理论进一步拓展为包含人员（people）、有形展示（physicalevidence）、过程（process）的7p‘s理论，基于此的营销策略就是7p‘

8、s服务营销策略。　　2、服务营销之流程再造　　房地产企业的业务流程再造应当注重事情“应该是”怎样，而不是强调事情“现在是”怎样。　　正如迈克尔-哈默所言：再造就是重新开始，再造也就是在一张白纸上重新开始设计。它把原先习以为常的看法，把人们所接受的有关过去的种种前提假设搁置在一边。再造就是要对业务流程的结构提出跟过去大不相同的创见。　　房地产的业务流程是和自然