第一章物业服务企业

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1、第一章物业服务企业第一章物业服务企业本章学习目标了解：物业服务企业的概念及主要类型；物业服务企业组织机构设计的原则、影响因素。熟悉：物业服务企业的主要特性、类型、组织机构形式；物业服务企业资质等级。掌握：物业服务企业的设立程序；物业服务企业的组织机构的设置；物业服务企业的资质等级管理制度。能力要求：能够针对不同类型的物业服务企业及服务项目进行组织机构设计；能够根据实际条件设立物业服务企业。第一节物业服务企业概述一、物业服务企业的概念和特征企业是指依法定程序设立，以盈利为目的的具有独立的企业法人资格的经济组织。物业服务企业是指依法成立，并具有相应资质条件，经营物

2、业管理业务，具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务企业也具有服务性。物业服务企业具有以下特征。（1）独立性。物业服务企业是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和使用人·25·第一章物业服务企业提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志是拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业服务企业除了本行业自身的专业特色以外，在市

3、场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循市场竞争法则。所以说，物业服务企业是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。（2）服务性。物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和使用人创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作环境和居住环境。物业服务企业作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生管理、绿化管理、公共秩序管理以及直接为业主和使用人提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业服务企业的“产品”只有一个，那就是服务。（3）平等性。物业服务企业与业主的法律地位是平等的，双方是平等的民

4、事主体，双方的关系是等价交换关系。双方对于是否建立服务合同关系均具有自主选择权。这区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者和被管理者来确定隶属关系。（4）经营性。物业服务企业的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。（5）一定的公共管理性质的职能。物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业服务企业的类型1．按组建方式划分按组建方式划分，可划分为：房地产开发企业投资建设的物业服务企业；按公司法要求自发组建的物业服务企业；房管所转化的物

5、业服务企业；大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。2．按企业所有制性质划分（1）全民所有物业服务企业。全民所有物业服务企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建的。这类企业在刚成立时，往往依附于原来的企业或行政事业单位，管理的物业一般是原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发展和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。（2）集体所有物业服务企业。集体所有物业服务企业的资产属

6、于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。·25·第一章物业服务企业（3）外资物业服务企业。外资物业服务企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业服务企业。（4）民营物业服务企业。民营物业服务企业是指民营性质的物业服务企业。（5）其他物业服务企业。其他物业服务企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业服务企业。目前，全民所有和集体所有的物业服务企业占大部分，私营

7、性质的物业服务企业正在崛起。我国香港等地的物业服务企业有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。3．按企业与物业的产权关系划分委托服务型物业服务企业，物业的所有权与经营权分离。自主经营型物业服务企业，受上级公司指派，管理自主开发的物业，产权属上级或企业，通过经营收取资金，回收投资获取利润。4．按股东出资形式划分（1）有限责任公司。物业服务有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（2）股份有限责任公司。物业服务股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，

8、公司以其全部资产对公司的债务承担责任。