福塔项目基地调研案

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1、东方地产—楚雄福塔项目基地研究案商业机密福塔项目基地研究案第一部分政府规划条件及基地属性定位一、政府规划条件基地总用地：297.017亩规划指标：容积率0.7&根据以上基地自身规划条件，再综合建安成本900元/㎡、营销推广费用200元/㎡、其他不可预见费用后本项目的合计成本价格在2000元/㎡左右&从以上经济指标估算可知，该楼盘定位为“中高档”楼盘，才能够保障项目的投资回报。二、基地空间概念1、基地地理位置描述①基地空间位置描述：基地位于楚雄福塔东南面，距离楚雄市中心地段（桃源湖一带）2.0公里（由福塔路－北浦路－鹿城北路一线测算）；距离楚雄市经济技术开发区、楚雄市火车站2.8公

2、里；距离楚大高速公路2.2公里。空间距离表地理标杆参照点距离（千米）备注市中心原点（桃源湖）2.0楚雄市体育馆、鹿城镇政府楚雄市经济技术开发区2.8天顺超市、泰格酒店龙江公园2.3龙江公园正门楚大高速公路2.2楚大高速公路出入口小结：整个楚雄城区直径为4公里左右，其中人群聚集区域在以桃源湖为圆心，半径2公里的范围内，基地所处位置恰好在这个范围以外，在楚雄人的心目中该区域属于城郊结合部，约2公里的空间距离在楚雄人看来是比较远的。项目所在区域在空间上来说是一个城市近郊项目。2、基地现状21东方地产—楚雄福塔项目基地研究案商业机密①地形地势描述l基地地块形状描述基地地块面积共19.80

3、11公顷（合297.017亩），基地东北面被福塔公园的千亩林区包围，中间被福塔路分割，南面，东面与前平山香料厂（现部队仓库）仅一墙之隔，西南向紧临建设中的福塔路，与正在建设中的金福园小区临路相望，临路直线距离大约507米。基地地形规则，西北面高地面积较小，地块由北向南成“口袋状”逐渐放大，西侧临规划路，地块红线笔直，其余三面都因地形关系地块红线无规律可言，成“锯齿状”。N备注：蓝色区域为――西北面及北面高地区域；粉红色区域为――西南面“凹地”区域；21东方地产—楚雄福塔项目基地研究案商业机密黄色区域为――东北面天然植被区域；绿色区域为――东南面及东面梯田密集区域。l基地地势描述基

4、地呈南低北高的地势，西南面地块（现在的临路农田区域）为整个基地最低点，最低点地势标高约为1773米，地势逐渐向东北面和西北面两面抬高（东北面为现今天然水域东侧的梯田区域，西北面为现有土路北侧的天然植被茂密区域），最高点标高分别为：东北面1811.11米、西北面1805.05米。地势分区描述：整个基地依据地形地势大概可以分为四块区域：西南面“凹地”区域（其中包括两个天然水域）―――东南面及东面梯田密集区域―――东北面天然植被区域―――西北面及北面高地区域。1)西南“凹地”区域：该区域为基地中地势最低的区域，从现有土路以南直至地界南面红线，东至现有天然水域东岸。整个区域地势较低与现在

5、建设中的福塔路有3米左右的落差，现为杂草丛生的荒废农田地，地势较为平缓，高差大都在0.3～0.6米左右，两个天然水潭之间有5.3米的高差，成北高南低之势，地势沿东面和北面缓缓抬高，至天然水域区域变平坦，沿东进入梯田密集区，北至土路突然抬高近6米。（杂草丛生的西南“凹地”）（天然水域比地块高出了近2米）21东方地产—楚雄福塔项目基地研究案商业机密（从现有土路上对西南面地块俯视，可以看出该区域地势高差关系“三面高中间低”）小结：Ø该区域地块平坦，自身地势条件较好，地势标高较三面都低，势必需要大量的回填土进行平衡；Ø在平坦区域若建设别墅，则独栋别墅的私密性无法得到保证，只能考虑建设联排

6、别墅或多层的花园洋房物业；Ø地势平坦而且紧临道路，可以考虑在此建设项目的公建配套设施（如会所、体育休闲场所）；Ø该区域标高为整个项目的最低点，对排水管网有较高要求，须在设计时进行特殊处理；1)东南面及东面梯田密集区域：该区域为梯田密集分布区域，每级之间的高差在0.5～1.1米左右而且每级梯田进深都比较短在2.5～8米之间，从宗地图上看从地块东南端红线至南面天然水域之间大约有27级梯田（总进深260米），本区域内东南面梯田大都为东西向分布，至北面区域内逐渐转向成西南向或正南北向分布，该区域南面紧临当地民房，但民房标高相比地块较低，遮挡关系不明显。21东方地产—楚雄福塔项目基地研究案

7、商业机密（东南面的密集梯田）（东面梯田区域）小结：Ø由图片可以看出该区域的地势特点为梯田密布，多梯级、短进深。Ø梯田进深过短，无法单一进行利用，只能进行土方平整处理，根据地形地势进行梯田合并，将多级梯田削平为一级台地，使整个区域形成多级台地的地势，利于景观的营造的物业的摆布；Ø地块东南面与民房相接，东面与军区仓库相接，有视线干扰，在设计上需进行规避处理；Ø局部梯田部分保留，可进行景观营造处理，形成小型景观带，对整个区域进行景观点缀。2)东北面天然植被区域：该区域为未开发的山地，整