欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:19446014
大小:23.72 KB
页数:6页
时间:2018-10-02
《从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理文章来源于:深圳扬智咨询公司电话:0755-61313168中海地产在房地产业内一直以高盈利率著称。以净利润率指标为例,净利润率=净利润/主营业务收入,万科2009-2011之间3年的净利润率分别为:10.9%、14.4%、13.4%,而中海同期的净利润率分别为:20.0%、27.9%、30.9%,几乎都是万科净利率的翻倍。净利润率这个指标的意义是企业扣除所有成本、费用和所得税之后的利润率,是实实在在反映赚钱能力的指标,为什么中海能够做到这么好?中海的成本管控能力在这里可以说起到决定性作用。房地产的成本组成主
2、要有以下几项:Ø 土地成本:以招拍挂形式、转让形式等购得土地的成本,拆迁费用,各项手续费用,通常来说土地成本占一个项目总成本的30-35%,个别资料中也有提到土地成本占20-80%的,这与房地产公司拿地能力有很大关系。Ø 项目前期成本:进行现场勘验、项目设计、报建费用等,这部分通常为2-3%Ø 建安成本:这是项目成本的大头,通常为45-50%,在工程建设阶段的材料、人工、设备费用等都包括在此项内;Ø 营销成本:一般是5-8%,主要是各种营销过程中发生的费用;Ø 财务成本:一般6-8%,为项目资金的成本和税务成本。房地产公司资金通常有限,开发一个项
3、目需要进行银行贷款或其他渠道的融资,这部分会发生资金成本;要交税就产生税务成本。中海为国企背景,不差钱,资金成本这项占优势。Ø 管理成本2-3%:人力成本与行政成本等固定分摊,最新有数据表明中海在管理成本方面已经控制在1-1.5% 以上这些基本成本组成,各个房地产公司都是相同的,所以,如何采取管理手段及技术手段达到较低的成本,就是每个公司要研究的了。在这方面不同公司做法各异,本文从管理角度出发,提炼这些公司的做法,撷取其原理性做法,总结如下。一、强有力的管理模式一家公司的成功,战略方面可能占30%,执行方面占70%,没有强有力的执行神马都是浮
4、云。国务院三令五申房地产市场要维稳,要调控,各地政府就是不时要冒个头出来,动点政策小手段来试探中央。看看世界500强,多数都是集权管理模式,在通用电气,哪个业务做不到行业第一或第二就要被砍掉,没有中央集权哪个业务会被甘心干掉?沃尔玛的管理,四级或五级业务单元只有执行,只负责把自己区域的经营业绩搞好;苹果手机,靠的是乔布斯个人的强权管理。国内的房地产市场,万达集团是军事化管理理念,强调的就是执行,中海也是如此,中海强调的是“制度”,在制度面前人人平等。房地产行业素有“文万科,理中海”的说法,中海人员从总部到一线公司的中高层管理人员基本都是施工工程技
5、术人员或设计人员出身,理科生在遵循技术标准、作业规范、管理标准方面,自觉性较强,另外,中海的流程体系完善、细致,包括成本管理方面,给推行自上而下的成本管理创造了有利环境。从组织结构看,中海采用三级管理模式:总部-地区公司-城市公司(项目部),在成本管理方面,总部成立了“成本管理小组”,由项目发展部牵头(主要负责总成本管理、施工阶段成本管理),投资发展部(主要负责拿地)、规划设计中心、资金财务部、营销策划中心参与组成,在此领导团队下,每个地区公司成立以财务负责人为主的成本管理组织,包括项目部的一些职能人员,这样就形成了基于成本管理的一个团队。这个团
6、队分工很明确:总部负责定成本目标,负责集中管理,地区公司进行成本目标分解及执行。万达、龙湖也是建立不同形式的成本管控职能,总之,一个成本管控团队是第一位的。在目标管理方面,中海对成本的强调胜于质量、安全。在考核文件中,对于新进入一个地区的分公司,其工程成本占考核20%权重,三项费用成本占10%,这两项都是成本指标;he"governingforthepeople","Nomattertheinterestsofthemasses"conceptunderstandingisnotinplace.Thespecificworktreatswitht
7、hedeployment,afewleadingcadrescomplainthatworkistoocomplicated,toomuchresponsibility,thepressureistoolarge,toomuchemphasisonthedifficultyofthework.Forexample,noncoalmine对于已经正常运营的地区公司,其单位建筑成本占10%考核权重,等于安全(5%)与质量(5%)指标之和。中海集团还设有一个“发展管理奖”,用于奖励建安成本控制最好的地区公司。二、统一的成本科目是基准毋庸置疑,统一的标准
8、在任何时候都是非常重要的。秦始皇的功绩不仅因为他统一了六国,他创造性的统一了度量衡、文字。成本管理也一样,一个房地产集团下属若干地区公司
此文档下载收益归作者所有