土地管理——亟待破解的难题(上)

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1、土地管理——亟待破解的难题（上）对土地管理问题，我准备谈这么几个方面的内容：到底是地价把房价顶起来还是房价把地价拉上去；土地资本化等问题。土地资本化在什么条件下发生？在我看来，这里有一些客观的规律是很难抵抗的。随着经济的发展，城市化进程必然加快，土地资本化就成为我国面临的一个大问题。我国现有的土地制度，一方面面临极速的城市化、工业化，同时又有很大的土地资本化潜力，加上现有的土地制度以征地制度为主干，还有很多不适应的地方。解决这些矛盾和问题有什么样的办法呢？　　地价与房价：谁顶谁？　　我先从一个热门话题

2、说起。前一段时间，一些城市的房价又开始上升，社会又开始议论。有一种议论说这是土地给顶的，理由是国土部门对土地管得过严，供地太少。有人甚至说是18亿亩耕地这条红线导致对城市供地不足，所以房价就上去了。国土资源部在新闻媒体上反驳了这个看法，说中国房价里包含的地价还是偏低的。国土资源部门对楼盘做的抽样调查表明，我国房价里地价占的比例在30%以下，是偏低的，很多发达国家的这个比例都更高。所以不能说因为国土部门从严控制土地就会导致房价上涨。　　那么，地价和房价之间到底具有什么样的逻辑关系呢？这个问题要分两个层次

3、来讨论。从物理层次或者从使用价值形成角度看，没有土地就盖不成房子，所以土地决定房子。很多人认为这是对的，地价高就把房价顶起来了。但这个看法仅仅是从使用价值形成角度来说的，从物理层次上看是对的，从价值形成角度上看是错的。从价值上看这个道理是反过来的。为什么土地有价？或者为什么土地价这么高？假定土地就是盖房子用，唯一的道理就是因为房子值钱了。房子值钱地才值钱，因为房子会给人带来效益，带来享受。有人愿意为这种效用出价。有人说你有支付我就盖房子给你。他猜你要买房，所以他就盖房。他是猜对了你的需求后才组织供给的

4、。所以盖房子的劳动、设计、开发商的工作，包括使用的砖瓦、材料，一直到利用土地，所有这些要素才相应地有了价值。如果房子没有价值，这些东西都没有价值。这个思维跟我们传统思维是冲突的。过去是说成本定价，因为短缺经济时代确实是成本定价。成本定价实际上是有供求条件的，只有在长期供不应求的条件下成本才能定价。来看看成本定价，当我们走进一个小市场看人家如何讨价还价，顾客说这东西能不能卖便宜一点，小商贩说不行，说他租的房子就很贵，这个店就很贵，所以这个商品不能再便宜了。然后很多人就接受这个说法来买这个东西。但小商贩的

5、这个解释是不对的。错在什么地方呢？你为什么选择这个地方卖东西呢？成本和租金是你选择的结果，不是给定的，不是命定的事情，不是老天把你发到这个商场来卖东西，是你有客流量才选这个地方，才付这个东西，所以应该是反过来的，即成本是被决定的，因为成本是选择的结果。如果不是这样，人类就很麻烦，大家都挑贵的地方做生意吧。如果把商品做大，价值就会提高，那么人类的整个资源利用活动不是反过来了吗？　　土地是一种永久性资产　　接下来我们看一下资产、收入与资本的关系问题，引入这些概念对我们理解土地经济问题是有帮助的。　　我首先

6、讲一讲什么叫资产。资产就是一切可以带来未来收入的资源。资产能够为人提供的服务就是产生收入，比如说期货，还有宅基地、稻田、苹果树、设备，这些资源之所以被叫做资产，是因为它们可以带来未来的收入。人的能力也可以带来未来的收入，所以现在大家重视教育，重视自己素质的提高。有了能力，市场就会给价，有了能力将来就可以创造收入，就可以得到较好的工作等。这是我们关于资产的一个经济学基本定义。　　一般来说，叫做资产的都不是一次性收入。一棵树明年结果，后年还结果；一块水稻田，今年种，明年种，后年还可以种；盖一栋楼今年住，明

7、年住，可以住很多年。这些资产，还有我们今天讨论的土地，就是一种永久性资产。一棵树30年以后生命就结束了，可是土地30年以后不会结束，所以土地的生命周期非常长，它可以源源不断地带来收入流，就像一条河一样，可以源源不断地产出东西。我们将来养老有一个年金的概念，年轻时往这个地方投入，65岁后我们每年都可以从中收益，这就是收入流。　　这些概念都是我们日常生活多少掌握了的，不困难。困难的是资本这个概念，因为我们过去批评资本主义批评了多少年，但却不完全清楚什么是资本。现在我介绍金融学的一个定义，现代金融学、投资学

8、的资产理论认为，资产包括所有实物的、人身上的能力和人本身所拥有的资源，即凡能产生未来收入的都被定义为资产。我们之所以喜欢楼，除了基本需要，就是因为它能不断产生房租，能给住房的人带来享受。因为它给人们带来享受，人们愿意为此出价付钱。资本就是资产的价值，是资产的现价，是资产所有带来未来收入的市值的贴现。这个理解起来有一点困难，不是在座每一位都感兴趣，但对于我们理解土地问题很重要。　　首先解释一下什么叫贴现。所谓贴现就是这么一种经济活动，站在今天的立场上评估未