新景祥2010怀柔区湖光小区甲26号项目竞标报告

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1、怀柔区湖光小区甲26号项目竞标报告北京新景祥2010-07提报背景房地产经过了08年的哀鸿遍野，09年压抑的需求集中释放，高涨的房价摧毁了购房者的理性。进入2010年，房价更像是一匹脱了缰的野马，由此政府再也不能坐视不理，出台了“历史上最为严厉的调控”，给楼市打了一针冷却剂，而目前政策未出现松动的意思，项目处于投资需求较为严重的郊县，受到的影响更大，市场我们是无法改变的，那么在我们主观可控的范围内做好自身才是根本。1、项目的发展方向，挖掘（创造）项目优势点，实现项目溢价。2、项目的客群，卖给谁的问题。3、项目的营销策略，如何卖的问题。本报告主要解决以下问题：项

2、目背景区域发展项目分析竞争分析产品魅力化客群分析项目定位营销策略Contents项目背景政策背景关于宏观形势北京市房地产分析怀柔房地产市场分析小结报告整体思路2009.122009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2009.12.17开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%；2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台；2010.12010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台；2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2010.2-32010.2.20银监会正式发布《流动资金

3、贷款管理暂行办法》；2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台；2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；政策高压危险！“4.17”新政2010.4.15国务院常务会议：买第二套房首付不得低于50%；2010.4.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷款；2010.4.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制2010年调控措施频出，政府打出“组合拳”，政策高压已经形成政策背景项目背景实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款

4、首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益

5、的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。政策背景近期的调控政策，主要目的在于打击投资投机需求，抑制房价过快上涨项目背景关于宏观形势4.17政策出台背景：09年房地产形势一度火爆，北京市住宅成交价格一年内增长近一倍，由此产生了一系列的经济问题及社会问题。在此情况下国家出台“史上最强调控”，由此抑制投资，控制房地产价格过快上涨。政策影响：房地产涉及行业广泛，牵一发而动全身，一荣俱荣，一损俱损。设计院、银行业、水泥、钢铁等材料、电力……，国务院4.15新政后，地产行业

6、致使股市接连下跌，地产业的利空对产业链上相关产业造成极大冲击。未来市场预期：一方面房地产对经济及人民生活的影响极大，政府不允许房地产价格无限制增长；另一方面房地产行业在拉动整个经济发展方面所起的作用是毋庸置疑的。本次政策调控基调为稳定房地产，打压投资，并非打压行业，为保证整体经济的稳步增长，避免出现大的经济波动以及关联行业的亏损，必然会对房地产方面的政策慎之又慎，我司预测，未来房地产市场政策在年底前不会出现大的转向，政策基调仍以打击投资，鼓励刚需，稳定市场为基调。预计未来房地产市场政策仍将以打击投资，稳定整体市场为主要基调。项目背景北京市场分析10年五月之前北

7、京市商品住宅市场呈现了供销两旺的势态。国家于10年5月份出台了抑制房地产投资的“新国十二条”。成交量：房地产供应及成交急剧下降。5月份供应量环比下降20%，成交量下降达到60%以上。6月份成交量小幅提升，政策影响有弱化趋势。成交价格：成交价格四月份之前逐月攀升，四月份价格同比上涨近80%，涨幅高达11000元/平米，五月份价格受政策影响有所回调，下降约20%，下降幅度相对较小，绝大多数项目价格尚未松动。6月份价格较5月份持平。土地市场：土地市场成交与商品房市场成交情况基本一致，四月之前土地成交火热，其中09年12月份达到成交量顶峰。四月份政策出台，土地成交跌入

8、低谷，成为一年来成交量最低月份，5月、